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築30年~40年以上のマンションは売却できる?

同潤会アパートというのをご存知でしょうか?

財団法人同潤会が大正期から昭和期にかけて建築したアパートです。特徴は、1923年の関東大震災の復興支援という位置付けのアパートだったので、コンクリート構造(RC造)が採用され、耐震性・耐久性が装備されたことでした。

いくつかあった同潤会アパートですが、最後まで残っていた同潤会・上野下(うえのした)アパートが2013年に取り壊され、全ての同潤会アパートがなくなりました。

およそ80年にも及ぶ歴史を持った建造物ですが、取り壊される数年前まで住居用に使用されていたようです。現在では、マンションの建て替え年数の平均は30~35年とされていますので、倍以上の使用期間をもっていたことがわかります。

マンションの建造物としての寿命期間は、同潤会アパートのようにかなり長期にわたって使用できるものかもしれませんが、より安全性を考慮して作成された現在の制度のもとでは、そのような長期の使用は認められていません。

では、築30~40年経過したマンションは売却するのが賢明なのでしょうか?また、その際の注意点とは?
ここでは築30~40年のマンションの売却について、マンションの寿命なども踏まえて解説していきます。

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マンションの寿命

現在、マンションの構造で主流となっているのは、鉄筋コンクリート構造(SRC造)ですが、建物の寿命を左右するのはコンクリートにあります。鉄筋を包む「かぶり厚」といわれる層が厚いほど耐用年数が長くなるとされています。かぶり厚3センチで65年、4センチで100年とされていて、1センチの厚みで大幅な年数の増加が見られます。

また、2009年に施行された長期優良住宅制度においては、構造躯体の使用期間が少なくとも100年に達するような措置」が推奨されています。さらに言えば、大手ゼネコンの間では、500年コンクリートの開発も進行しているようです。

建て替え年数が寿命よりも短い理由

このようにコンクリートの耐久性は非常に長いものとなっていますが、実際には築30年程で建て替えられるケースがほとんどなのは、なぜでしょうか。

耐震性の問題

まず耐震技術の問題が挙げられます。

これの旧制度である旧耐震基準に照らして建設されたマンションは100万戸にも上りますが、その7割程度は、現在の耐震法に照らせば耐震性のないものと判断されるようです。

その耐震性に問題のあるマンションのほとんどは、耐震補強も建て替えもされないままになっていますが、そのうちの数パーセントのみは、建て替えを実施しました。このわずか数パーセントの建て替え実施例で見れば、築30年が建て替え事例の平均年数となっているため、これがマンション建て替えの一般的な年数と捉えられるにいたっているようです。

品質の問題

もう一方で、コンクリートの品質問題があります。

1970年代の経済成長期にはマンションをはじめ多くのコンクリート建造物が建てられたので、コンクリートに必要な川砂が減少しました。

これを補うために、海砂を使用したのですが、塩分の濾過が不十分なまま使用されたため、耐久性の低いコンクリートが流通してしまい、欠陥マンションが建設されてしまいました。

これらが2000年代に入って築30年ほどを迎え、多くの問題が表面化するようになり、建て替えの進む一因となっています。

修繕の問題

現在では一般的に住人から修繕費が徴収されていますが、1960~70年代ではそのような徴収がなされていないケースも多々あったようです。

修繕の必要が出てきてから徴収しようとしても、1世帯あたりの額が大きくなりすぎてしまい、結果徴収できずに修繕ができないままになっているケースが出てきました。

コンクリートの耐用性から見れば、まだ住居には耐えられるのですが、修繕しないままですと入居者も獲得できずに、取り壊すということもあるようです。

売却する際の注意点

築年数の古いものを売却に出すときに考えなくてはならないことの一つは、購入者の不動産ローンです。

融資をする金融機関は、債務者が購入しようとしているものの良し悪しを識別した上で融資額など条件を決めます。
このとき金融機関が参照するのは法廷耐用年数です。構造別に年数が決められていて、以下のようになっています。

鉄筋コンクリート造(RC造)47年
鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)47年
重量鉄骨造 34年
鉄骨造 27年
木造22年
軽量鉄骨造19年

この年数にもうすぐ到達するような物件は、それだけ返済期間も短くなりますので、大きな金額の融資は可能性が低くなります。

ましてや、法定耐用年数の超過してしまったマンションについては、基本的に融資は受けられないとされています。

返済期間が短いのに大金を融資してしまうと、一度の返済額が大きくなるので、返済滞納のリスクが増してしまうのです。

築30~40年となると、上記の年数に照らせば、かなり上限年数に近くなってきますので、売り出し金額もあまり高い金額をつけずに、購入者の都合を考えた金額を設定する必要があります。

ただ、もし法定耐用年数を超えてしまっていた場合、売却は不可能なのかというと、そういうことでもありません。
大規模な修繕を施していれば融資機会の可能性は増しますので、耐用年数超過の物件の売却を考えている場合には、そういいた工夫などが必要になるでしょう。

建て替えの際の注意点

上記のように、少しは工夫の余地があるとは言え、築年数が30~40年となっているマンションは売却をするのも難しくなってきます。
では建て替え、または取り壊しという選択肢はどうでしょうか。

従来はマンションの住民全員が賛成しないと取り壊しは不可となっていましたが、平成26年に改正マンション建て替え円滑化法という制度が実施されてからは、住民80%の同意というふうに書き換えられ、緩和がなされました。

これによって取り壊しという手段も、現実的な選択肢の一つとして検討できるでしょう。

同様に、改正マンション建て替え円滑化法ができて、市街地中心部のマンションの建て替えがしやすくなりました。というのは、耐震性の不足しているマンションの容積制限率が緩和されたためです。

市街地ですと、どうしても建て替え、増床のネックになるのが容積制限率でしたが、再開発を推進する地方自治体によっては緩和されて建て替えや増床がやりやすくなりました。

ただ、郊外の場合には、この緩和はほぼ適用されないので、注意が必要です。

まとめ

上記の問題のために、築30~40年までのマンションしか売買が難しいのが現状です。

もし、これほど古いマンションの売却を考えている場合には、購入者のローンプランを考慮した売り出し金額を設定や、大規模な修繕など、現実的に売却が実現できそうな工夫を施す必要があります。

建て替えを予定している場合には、規制緩和の適用される該当区なのかといった点を確認してみましょう。

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