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築浅(新築)のマンションを売却する際の注意点

マンションを売却する理由はそれぞれあると思いますが、近年では離婚をきっかけに売るケースが多くなっているようです。

2015年に発表された離婚率を見てみると、1,000人あたりの結婚率が5.2に対して、離婚率が1.77となっています。
つまり、3組みに1組みほどが離婚に至っているということを、このデータが示していますが、これは必然的に別居することを示しているので、このうちの多くの夫婦が住居を売却していることも考えられます。

また、リストラや会社の倒産など、経済的な理由によってマンションを手放すことが多くなっているのも、近年の特徴となっています。

先に売却価格を知りたい方はこちら

築1~5年以内の不動産を売る

新築と言われる物件は、建てられてから1年以内のものを指し、築浅とは5年以内のものを指します。

その間に離婚、リストラなどになった人は、少なからず新築、築浅物件の売却を考える必要が出てくるでしょう。

ここでは、新築または築浅のマンションを売却する時に注意したい点を紹介していきます。

住宅ローンが残っている場合はどうする?

上に触れたように、昨今の経済事情では現金でマンションを一括購入できる人、特に新築の物件を買える人はほぼいないでしょう。

たいていの場合は、住宅ローンを組んで購入しているはずです。

では、買った早々に売却する羽目になった場合、当然住宅ローンは残っていると考えられますが、どのような扱いになるのでしょうか。

まず指摘できるのは、そのマンションの売却金額が、ローンの弁済額よりも高ければ問題はありません。
問題になるのはローン弁済額が、売却金額よりも高くなってしまっている場合です。

住宅ローンを組むときは、融資をする金融機関が、その担保として住居に抵当権を設定します。
これによって、もしローンの借主が返済を滞らせた時でも、担保となっている住居を差し押さえて競売にかけることができます。

このように、住宅ローンが完済できていないときは、そのマンションを売却したとしても、ローンの借主の返済が滞ってしまえば、差し押さえられてしまう可能性があるのです。

住宅ローンが完済できていなくても、その物件を売却することは問題ないのですが、このような問題がありますので、現実的には売買契約には至りません。

買い替えローンの利用

住宅ローンの完済ができていない状態で売却する場合は、買い替えローン、または住み替えローンを利用することで可能になります。

買い替えローンや住み替えローンは、複数の金融機関で行われているサービスで、これを利用すれば、新たに購入する住居のローンに現在のローン残額を組み入れることで、住み替えが可能になります。

ただし、もちろんですが、この方法では弁済額が増えますので、その後の弁済計画を見直す必要が出てきます。
このあたりの判断は、極力慎重に行わなければなりません。

売却価格の下落について

建てられてから、ある程度の年数が経過していると、原則的に物件の価値は目減りしていきます。

実際、不動産鑑定方法の一つで、公示価格にも参照される「原価法」という方法がありますが、築年数を基準にして評価されます。

また実際の売却金額は、市場動向や、その地区のブランド力などによっても左右されますので、自分の売却物件の持っている条件によって価値が目減りする速度も異なってきます。

自分で売却金額の目安を知りたい場合は、地元の不動産屋さんに調べてもらう方法があります。

ただインターネット上で調べることも可能です。
近年は一括査定サービスが充実しているので、まずはこちらを利用することも有効な手段となるでしょう。
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かかる費用

実際に売買するにあたって、かかる費用についてみていきましょう。

仲介手数料

マンションや家などを売却する時には、不動産仲介業者に依頼することがほとんどだと思います。
そこで発生する仲介手数料は、売却するにあたっての最も大きな支払いとなるでしょう。

仲介手数料は、多くのケースが「売却価格×3%+6万円」となっています。
ただ、売却金額に応じて掛け率、ここでは3%が変動します。

3%という掛け率が当てはめられるのは、売却価格が400万円以上の部分となり、その他の価格帯は下のような掛け率が適用されます。

売却価格200万円までの部分:5%
200〜400万円の部分:4%
400万円以上の部分:3%

ここで注意が必要なのは、売却価格のそれぞれの価格帯に応じて、上記の掛け率が適用されるということです。

例えば、売却価格が2,000万円であれば、単純に2,000万円の3%とはならずに、以下のように算出されます。

200万円までの部分:200万円×5%=10万円
200〜400万円の部分:200万×4%=8万円
400万円以上の部分:1600万円×3%=48万円

これら3つの価格帯から出された金額を合計した66万円に6万円を足した72万円が、2,000万円の売却価格となった場合の仲介手数料となります。

仲介手数料について
※仲介手数料についてはこちらの記事も参考にして下さい。

その他の諸費用

仲介手数料ほど大きくはなりませんが、他に必要となる費用を下にあげます。

印紙代
売却価格によって変わってきます。

抵当権の抹消
抵当権を抹消するには登録免許税という税金を支払う必要があります。
物件1件につき1,000円となっています。

譲渡所得に対する税金
売却益を得た場合は納める必要があります。
ただし3,000万円の特別控除がありますので、一般的な売買の場合には、それほど大きな金額にはならないでしょう。

まとめ

以上、新築、築浅のマンションを売却する時の注意点を紹介しました。

新築、築浅の売却にあたっては、多くの場合はローンの残高があると思われますので、どのようにその問題をクリアするかが大きな検討課題となるでしょう。

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