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海外駐在でマンション売却か賃貸、どっちがいい?

海外に駐在している人が、日本に所有しているマンションを売却することもあるかと思います。

あまり日本に帰らない場合は、売却するか考えたり、あるいは賃貸に出した方がメリットもあるのかなど、いろいろ検討することも出てくるでしょう。

また、これから海外転勤の予定がある場合も、売却や賃貸を考えるケースも出てくるでしょう。

先に売却価格を知りたい方はこちら

海外転勤(赴任)で売る・貸す?

ここでは、海外に駐在した場合の、国内のマンション売却または賃貸について、税金のことも含めて注意すべき点を解説していきます。

空室にしないことが前提

海外赴任する際に、自宅マンションの処理としては、最も手間がかからないのがそのまま空室にしてしまうことでしょう。

ある程度掃除をしておいて、たまに掃除や点検などを親族に依頼すれば問題ないかと思うかもしれません。

ただ、これは課税額の面でデメリットが出てくるので、避けるのが賢明でしょう。

固定資産税や都市計画法は、住宅として使用していることが前提で軽減措置が取られています。
特に平成27年から施行された「空室等対策の推進に関する特別措置法」では、適切な管理が行われていない空室が、防災・衛生などの観点から、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることが危惧され、これを防止するという意味から、軽減措置の対象外としています。

売却or賃貸

海外に駐在し、あまり日本の住居に帰らないのであれば、空き家にしておくことは避けた方がいいでしょう。

まず、人が住まなくなった住居は老朽化が非常に早く進みます。

人が居住し、水道を使用したり、もちろん自分でメンテナンスや清掃をすることで、住居は機能性を保ち、老朽化も抑えることができます。

そこで考えなくてはいけないのが、売却か賃貸かということになります。

売るメリット・デメリット

すぐに考えられるのは、売却した場合に、割と早い段階でまとまったお金が手に入ることです。
これは売却という方法を選んだ時の大きなメリットになるでしょう。

もし住宅ローンが残っていても、その売却額で完済または大幅に返済を進めることができます。
また、海外で住むことになる住居の購入資金や賃貸料などにも当てることができます。

または、帰国する予定がある場合、売却額を貯金しておけば、新たな住居への資金となります。

更に、賃貸に出す場合には管理手数料の支払いがありますが、売却すればもちろんそのことは考えなくて済みます。管理手数料の相場は家賃収入の5~10%となっており、無視できるような金額ではありません。

ただし、売却してしまったら、帰国してその住居に住むことはもうできませんので、再度住む予定のある場合は親族に売却するなどの工夫をして、通常の売却は選択しない方がいいでしょう。

貸すメリット・デメリット

対して、賃貸の場合は定期収入を得られるのがメリットになります。

もし、住宅ローンが残っていても毎月の収入額がそれを上回れば、ローンを返済できる上に、収入があるという一挙両得につながります。

ただ賃貸に出すにしても、自分都合だけで借主を退出させることはできません。通常の普通借家契約では、借主から申し出て契約期間中に退出することは自由にできますが、貸主が強制的に退出させることは禁じられています。

普通借家契約において、契約期間の最中は借主の意向が強く反映させることが前提になっています。

ただ、定期借家契約であれば事情は異なります。これは文字通り契約当初に契約期間を定めるもので、その契約期間は双方の合意があれば自由に設定できます。

貸主が海外赴任から帰国することを前提にすれば、その帰国タイミングの頃に契約期間の満了を定めておき、借主に退出してもらい、自分が引き続き住むことができます。

なお、この定期借家契約は、普通借家契約からの途中変更はできませんので、最初の段階で定期であることを明示する必要があります。

海外在住者が国内不動産を売った場合の税金

海外在住者が国内の不動産を売却したり賃貸に出したりして利益を得ている場合、国内の税法にしたがって課税されます。

ただ、海外在住者が国内の不動産での所得を申告することは、多くの場合に申告漏れが発生することが予想できます。

この対策として、購入代金や賃貸料を支払う国内の居住者が、一定の割合の金額(10.21%)を徴収して納税する、いわゆる源泉徴収制度が推奨されています。この10.21%分の金額を、所得のあった翌月の10日までに該当税務署に収めなくてはなりません。

ただ、所得額が1億円以下で、購入した人が自分または自分の親族のための住居に使う場合は、上記のような源泉徴収の必要はないとされています。

売買契約がなかなか成立しない場合

自宅マンションの築年数や立地条件が買手に不利にとみられて、なかなか売却できないこともあり得ます。

こういった場合は、不動産会社が売り出すのに対応してくれますが、国内にいるよりコミュニケーションがかなり取りづらくなりますので、ミスや行き違いなども多くなります。

海外と国内のコミュニケーションの注意点は、時差や通信費がデメリットになりますが、電子メールを利用するなどして対応しましょう。

専任媒介契約がおすすめ

このような場合には、不動産会社との契約形式も専任媒介契約にしておくのがおすすめです。

一般媒介契約では、ただでさえ手間のかかる案件なので、なかなか本腰で対応してくれないことが考えられますが、専任媒介契約であれば、成約の暁には、自社が報酬を得られることが約束されているので、よりきめ細かな対応を期待できます。

ただ、手続きが滞りがちになるのは仕方ありません。
特に売買契約を結ぶ段階になって以降は、細かな項目の確認や金額や日にちなど重要項目に誤りがないかといったことも、自分で確認するのには手間がかかります。

出国する前に、その不動産会社が信頼できる会社なのか、海外とのやり取りの経験があるか、そういったことも調べておくのがいいでしょう。

委任状

ただ、最終的な契約の締結手続きなどは売主側の同席が必要になります。
この場合は、親族などを代理人として立てて行いますが、代理人を選任するにあたっては委任状が必要になります。

この委任状には本人のサインが必要になりますが、確実に本人のサインであることを証明するのは赴任先の大使館になります。大使館がサイン証明書を発行するので、この書類を添付して委任状を国内に送付することになります。

またサイン証明はこの売買契約の締結時のほか、所有権の移転の登記の時、抵当権の抹消の時にも必要になります。

親族に売る

もし可能であれば、親族がマンショを購入し名義変更するという手段がいいでしょう。

この方法であれば、帰国した際にも再度住むことができますし、売買交渉などの面倒な手間も比較的少なくて済みます。

ただ、この時にいくら相手が親族だといっても、市場の相場からかけ離れて安い金額にすることはできません。その場合は売買による譲渡ではなく、贈与と見なされ課税率が高いものを適用されます。

また譲渡の際に利益が出た場合にも譲渡所得税が課税されますので、金額はよく相談して決める必要があります。

まとめ

海外赴任先の際のマンション売却には、注意すべき点が複数出てきます。

海外に出国してしまった後での売却手続き、賃貸手続きには予想外に手間がかかります。
またミスも起こりがちで、思わぬトラブルに発展することも考えられます。

できるだけ出国前に済ませることを重視した方がいいでしょう。

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