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マンション売却で個人売買することはできるのか?

マンションを売却するときに、個人間で行うことは可能でしょうか?

結論から言えば、可能と言えるでしょう。

ただ、現実的にはかなり大きな負担を覚悟しなければならないケースがあるでしょうし、また金額が大きければ大きいほど背負うリスクが拡大します。

こういったデメリットは多々挙げられますが、反面ではメリットも挙げることができます。

ここでは、個人間で不動産会社を通さずにマンションを売る時のメリット・デメリットなどを中心に解説していきます。

媒介契約の種類

不動産を売却するときには、不動産会社に媒介してもらい、売買するのが一般的です。
この中で、個人での売買が可能なものもあれば、認められない契約もあります。

ひと通り確認してみましょう。

専属専任媒介契約

このタイプの契約は、売主である個人に対して、最も強い拘束力を持つものです。

媒介依頼する会社は1社だけにして、他の不動産会社と交渉することは禁じられています。
また、自分で見つけてきた個人の相手(親戚や友人など)に対しても、契約を結んだ不動産会社を通してでないと、売買はできません。

専任媒介契約

やはりこの契約も、媒介依頼する不動産会社は1社にしなくてはなりません。
ただし、自分で見つけてきた個人の相手に対しては、直接交渉することが許可されています。

一般媒介契約

最も拘束力の弱い契約と言えるでしょう。

媒介依頼する不動産会社は、1社である必要はなく、複数の不動産会社と交渉することができます。
また、自分で見つけてきた個人の相手とも、直接交渉することができます。

つまり、個人間で売買するときには一般媒介契約にすることが必要ですが、不動産会社を通せば専任媒介契約でも可能です。

個人間の売買のデメリット

不動産取引は大きな金額が動き、その分リスクは高くなります。

また、法整備も整えられている分野ですので、法律の専門家や不動産取引に精通したものがいないと、手違いやトラブルの起きる可能性が高まります。

とはいっても、そのような専門家抜きで、個人同士で売買することは不可能ではありません。

ただ、リスクを認識しておく必要はあるでしょう。

買主を探す

最初から買手が決まっているのであれば、買手が見つからないというリスクや探す手間も省けます。

ただ自分で探し出すとなると、探せる範囲は実際にはかなり限定されてしまうことが予想されます。

自分の周りの知人や親戚などが中心になるでしょう。また、もう少し広く近隣エリアの不特定多数の人に告知したい場合には、新聞折込広告を出す、DMを出す、といったことが考えられますが、費用面や時間、また広告を打ち出すノウハウがなければ、様々なミスや二度手間になることも考えられます。

またはWEBを利用した告知もあり得るでしょう。
不動産のオークションサイトや不動産情報を扱ったサイトなどには、個人でも行えるものがあるので、調べて掲載依頼することもできるでしょう。

責任を全て負担する

上に触れたように、不動産売買では専門のスタッフが行ってもミスやトラブルが起こり得ます。
ましてや、個人で全て行おうとする場合には、全くノーミスでうまくいくとは考え難いでしょう。

売買の相手が知り合いなど、気の知れた相手であれば、話し合いの中で解決することもできるかもしれませんが、他人となれば、最悪は損害賠償にも発展しかねません。

例えば瑕疵担保責任のめぐる問題は大きなトラブルになりがちです。

瑕疵担保とは、売却した後に生活に師匠をきたすような不備があった場合に、売主が金銭を負担して修繕することを保証するものです。

売主にとっては、水道のちょっとした水漏れ程度は生活の支障をとは言えないというものを、買主は大いに問題ありと捉えかねません。

この他にも物件のいくつもの箇所で修繕依頼があれば、自分で対応しなければならず、場合によっては大きな費用負担にもつながることもあり得ます。

このような大きなリスクを背負うことは、売主にとって大きなデメリットと言えるでしょう。

重要書類の作成

不動産会社に仲介を依頼していれば、売買契約の書類をはじめ、自分で必要書類を準備することは基本的にはないでしょう。
これが個人同士となれば自分たちで準備しなくてはなりません。

売買契約書など代表的な書類は、WEB上でも様々なサイトで公開されていますので、それらを利用することができるでしょう。
利用できるとは言っても、内容をきちんと作成するには、ある程度の専門知識が必要です。

本来は、複数の売買経験をともなうノウハウも必要ですから、とってつけたような知識だけではミスや曖昧な箇所も散見されることでしょう。

また書類に添付する印紙も、売買金額によって変わるなど、細かな点にも注意が必要です。

これらをきちんと準備することは大変な労力を要することが予想されますので、デメリットとして売主に影響すると言えそうです。

個人間の売買のメリット

では反対にメリットについてみていきましょう。

仲介手数料が不要

不動産会社に依頼した場合には、上記のような手間やトラブルの回避というメリットはある一方で、仲介手数料の支払いという大きな金銭負担があります。

仲介手数料は概ね売買金額の3%+6万円という設定になっています。

仮に計算してみると、1000万円の売買金額の時は36万円、2000万円で66万円、3000万円で96万円と、大きな額になればなるほど仲介手数料も高くなるのがわかります。

このような大金を支払う必要がなくなるというのは、売主にとっては大きなメリットと言えるでしょう。

当事者同士の合意で進められる

売買契約書には様々な事項を記載して、合意する必要がありますが、ほとんどの項目は売主買主同士の合意があれば問題なく進行できます。

自分達さえ不都合がなければ、細則などは設けずに、問題がありそうな場合には都度、相談して決めるという方法でも売買は可能です。

このような方法を取ることができれば、かなり手続きも簡略化して、スピード感を持って手続きを進めることができます。

まとめ

個人同士の売買は、これまで挙げてきたように、多くのデメリットもあれば、仲介手数料が不要という、大きな金銭のメリットもあります。

当事者同士の親密度・間柄や、売買金額の大きさ、お互いの希望金額や条件に応じて、個人間売買にするのか、不動産会社や司法書士に間に入ってもらうのか、判断するのがいいかもしれません。

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