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区分マンションの売却と税金・確定申告について

最近では、会社員の人でも副収入を狙ってマンション投資を行うケースも増えてきているようです。

ただ、なかなか一棟まるごとマンションを購入して、売却益か運用益で儲けようという人は稀だと思います。

基本的には、ワンルームマンションなどの区分マンションを購入して、それを賃貸に出して運用益を狙うか、高値で売り出して売却益獲得を目指すことになると思います。

ここでは、区分マンションを売却する時に気をつけたい税金について、また確定申告をする際のポイントなどについて紹介していきます。

先に売却額を知りたい方はこちら

区分マンションとは

区分マンションとは、専有部分ごとに分けられた(区分された)マンションのこと、つまりマンション内のそれぞれの一室のことを指します。

タイプには主に単身者用のワンルームタイプとファミリー向けのものが挙げられます。
区分マンションに対して、一棟マンションがありますが、これは文字通りマンション丸ごと一棟を指すものです。

売る際にかかる諸費用

自分が所有していたマンションを売るだけと思っていても、不動産取引に不慣れな人は、予想以上に多くの経費が必要なことに驚くかもしれません。

その経費は売却金額が大きくなれば大きくなるほど高くなります。

経費の代表的なものとしては、以下のような項目が挙げられます。

  • 仲介手数料(売却金額×3%+60,000円)
  • 売買契約書用の印紙代
  • 抵当権抹消費用(住宅ローンを組んでいる場合)
  • 繰上返済解約金(住宅ローンを組んでいて、売却前に繰り上げ返済する場合)
  • 譲渡取得税(売却益が出た場合)
  • 司法書士に支払う費用

最も大きい金額になるのは、仲介手数料になるでしょう。

例えば2000万円で売却した場合には、仲介手数料は66万円になります。
不動産会社と金額交渉して値引きしてもらうことは不可能ではないですが、商習慣的に値引きが行われることはあまりないようです。

その他の項目で大きなものは、繰上返済解約金と譲渡取得税になるでしょう。

どちらもケースバイケースで、繰上返済解約金はローンの金額やどれくらいの期間を繰り上げるのかで、各金融機関で率が決められています。

譲渡取得税は売却して得られる利益の金額をもとに計算されます。

かかる税金は?

マンション売却時に税金面で最も考えなければならないのは、譲渡所得税でしょう。

マンションを売却した時、必ずしも収益が上がるとは限りません。

購入した時よりも値段が下がった状態で売らざるを得ないケースも多々あります。

ただ、利益が出た場合には、その利益に相当する税金、つまり譲渡取得税を支払う必要があります。

とは言っても、売却益の全てに課税されるわけではなく、売却にあたって必要だった費用は必要経費として、そのぶんを差し引いた金額に課税されます。

税金の計算

賃貸マンションを売却った場合

賃貸の場合は、自分が住居用として使用していないので、3000万円の特別控除が適用されません。
こうなると、売却益が出た場合には、ほとんどのケースで課税されることになるでしょう。

ただ、譲渡損失が出た場合には課税されません。
その上、損益通算といって、同じ年にほかの不動産売却で利益が出た時には、その利益と損失を相殺することが可能になり、課税額を抑えることができます。

では、売却益が出た場合の計算方法を確認してみましょう。

譲渡所得計算式:譲渡所得 = 譲渡収入金額 -(取得費 + 譲渡費用)
税額計算式:税額 = 譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

つまり、売却するにあたっての必要経費を売却益から差し引いたものが譲渡取得となり、課税されます。

課税には具体的に所得税と住民税があり、その合計が課税金額となります。
現在の税率は以下のようになっています。

短期所有(譲渡の年の1月1日で5年以下):税率39.63%(所得税30% 住民税9%)
長期所有(譲渡の年の1月1日で5年超):税率20.315%(所得税15% 住民税5%)

所有期間が短期と長期で区別されていて、短期に売却した方が高い税率になることがわかります。

居住用のマンションを売った場合

マイホームとして使用していたのであれば、3000万円の特別控除が適用されますので、ほとんどの場合で課税されることはないでしょう。

というのも、居住用の中古区分マンションで、3000万円以上の利益が出ることは、あまり考えられません。
利益が出せるとすれば、収益に向けた投資用マンションが考えられます。

ただし、売手と買手が親子関係・夫婦関係など、特別な関係の場合にはこの控除は適用されないので、注意が必要です。

確定申告について

売却益が出た場合

売却金額から購入額と売却経費を差し引いた後に、利益が出ている時には、譲渡取得税という税金が課税されますので、確定申告をしなくてはいけません。

確定申告といっても、ほかの所得、例えば会社員であれば給与所得、個人事業主であれば事業所得といったものと一緒に計算するわけではありません。

不動産の売却益に対しては、分離課税といってほかの所得と区別して計算することになります。

ただし、手続き自体は他の所得と一緒に行うことになります。

損失が出た場合

売却した際に、逆に損失が出てしまったら、確定申告の義務はありませんが、した方が本人にとってメリットのある場合があります。

というのは、損益通算といって、他の所得と一緒に計算することで、課税金額を下げることができるからです。

ただ、これは居住用のマンションに限られます。

消費税は?

戸建てのマイホームを売却した時と同様に、自分の住んでいたマンションを売却した時には、消費税はかかりません。

これが収益を目指した投資用マンションであれば消費税が発生することになります。

消費税がかかる場合には、消費税額を含めた売値をチラシなどに記載する必要があり、また契約書の売却金額の項目にも記載します。

なお、一棟マンションを売却する際には、売却金額のうち、土地と建物でいくらずつの割合かを明記する必要があります。
というのは、建物には消費税がかかりますが、土地にはかからないからです。

それに対して区分マンションであれば、土地の金額は当然入ってきませんので、売却金額にそのまま消費税がかかることになります。

まとめ

区分マンションといっても住居用のものと収益用のものとでは、税金のかかり方や確定申告の仕方なども変わってくることがお分かりいただけたのではないでしょうか。

一棟マンションに比べれば、当然金額は低いですが、一般の個人の人にとっては大きな金額が売買では動くことになります。

税金や売却時の諸費用(経費)などもしっかりと頭に入れて、売却に臨むことをおすすめします。

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