共有名義のマンションを売却する際の注意点

共有名義になっているマンションを売却についてみていきましょう。

なぜ、共有名義にするのでしょうか。

一つの理由としては、購入するに当たって、購入資金が一人では確保できない時に、親族などを募って、複数で購入に当たる場合です。

その際は基本的に、お金を出した割合の高い人が共有持分も高くなります。
ここでは、共有名義のマンションを売却する時の注意点、またこれに付随する税金の問題について解説していきます。

先に売却価格を知りたい方はこちら

共同名義・共有持分の不動産を売る

冒頭からあまり聞きなれない用語が出てきましたが、基本的な点を確認しておきましょう。

マイホームの所有者の名義は、その出資者が所有者として名義人となるのが原則です。仮に、複数の人が出資しているのであれば、それら複数の出資者が所有者になる資格があります。

この場合、複数の名義で登記することになりますが、これを共有登記と言います。

また、例えば、3,000万円のマンションを購入する時に、親に1,000万円を出資してもらい、残り2,000万円を自分で支払う場合、親が3分の1を、自分が3分の2を共有持分として所有することになります。

このように、共有持分とは所有権の割合のことを指しています。

妻（夫）・親との共有

共有名義には、上記のように親との共有になる場合の他に、奥さんとの共有名義になる場合もあります。

奥さんが共有名義になるのは、やはり購入にあたって出資をした場合になります。例えば、マンション購入の頭金を出したり、住宅ローンの一部を奥さんが受け持ったりする時などです。

この時の問題として、出資の割合が不明瞭になりがちで、それにしたがって所有権の持分の割合も曖昧になってしまうことです。

頭金や住宅ローンの毎月の返済額の一部など金額がはっきりしていれば問題はないのですが、夫の収入を生活費に使い、奥さんの収入をローン返済に使うということも考えられます。

この時に、ローンの債務者名義は旦那さん一人となっていても、奥さんが実質的に返済にあたっているのであれば、共有名義のうちの一人として奥さんを扱うことができます。

この時は共有持分となりますが、持分の割合はそれぞれの年収に応じるという方法が一般的には取られているようです。

登記の変更

ただし、他にも注意しなければならないことがあります。

マイホームを購入する時の住宅ローンにおいて、共働きだった場合に、奥さんの収入も見込んでローンを組んだとします。

旦那さんと奥さんの2人でローン返済にあたるので、2人の共有名義にして、しばらくは滞りなく返済計画を遂行できれればいいのですが、妊娠・出産や子育てといった事情によって退職することが考えられます。

それでもローン返済はしなくてはなりませんので、旦那さん一人が返済を続けると、奥さんの分を旦那さんが肩代わりしていることになり、これが贈与と認められてしまうことがあります。

こうなると贈与税の課税対象になり、予想外の出費につながってしまいます。
このように、実態を反映していない登記内容は、申告をすることによって適正な登記に変更することができます。

固定資産税

共有名義で不動産を持っているとき、固定資産税の支払いはどのようになるのでしょうか。

持分に応じて支払うことも予想できますが、そうではなく、共有名義の代表者に納税通知書が送付され、共有名義者全員が相談して支払う割合を決めるということになっています（地方税法第10条）。

この時の代表者とは、持分の多い人または登記簿の記載順序が先頭の人となります。もちろん、代表者は変更することも可能です。

メリット

問題もありますが、共有名義で受けられるメリットには、大きな効果を持つものがあります。

住宅ローン控除の2重適用

一つには、住宅ローン控除のメリットです。

奥さんと旦那さん二人で住宅ローンを組んでいる時、住宅ローン控除をそれぞれの残高に応じて適用することができます。夫婦でなくても、もちろん親が住宅ローンを組んでいる場合でも、この控除は適用されます。

住宅ローン控除は、年末の時点でローン残高が4000万円以上、返済期間が10年以上の場合、適用が可能となります。

3000万円の特別控除の2重適用

居住用の不動産を売却して利益が出た場合に、その利益額の3,000万円までを控除対象にするという制度があります。これが2人の共有名義の時は、倍額の6,000万円まで控除対象にすることができるという制度です。

都心部の、いわゆる億ションなどを売却した時には、この制度がかなり効果的になるでしょう。

とはいっても、一般的に住宅を売却して6,000万円や3,000万円と言わず、利益が出ること自体が少ないでしょうから、これを見越して共有名義にしようとすることは期待外れに終わるでしょう。

デメリット

逆に、デメリットもいくつか挙げられますので、確認しておきましょう。

売却するには他の共有名義者の承諾が必要

共有名義となっている場合、その売却には共有名義者全員の承諾が必要になります。
仮に自分の持分が9割となっていたとしても、やはり他の共有名義者の承諾が必要になりますので、注意しましょう。

共有名義者が死んだ場合の相続

共有名義者がなくなると、その不動産は遺産分割の対象になります。

もし相続人が自分一人であればいいのですが、他にもいる場合は、所有名義人である自分以外の人と相続の分割をしなくてはなりません。

登記費用

登記の際は、人数に応じて費用がかかります。
共有名義者が複数になれば、その分だけ費用がかかることになります。

まとめ

共有名義となっているマンションの売却は、税制上有利な面はありますが、多くの問題を持っているのも事実です。

購入資金が一人では足りないためという事情によって共有名義となることが多いでしょうが、一つの住居を複数で持ち合うのですから、様々なシーンで問題が起きることを想定する必要があります。