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住宅ローン返済中のマンションは売却できる?

会社員の方であれば転勤、転職といった事情で、また家庭を持っている場合には子供の入学や家族の事情など、マンションを売却して他の住居へ引っ越さなければならなくなることもあると思います。

諸事情でマンションを売却するにあたって、住宅ローンの残額がある場合はどうしたらいいのでしょうか。

先に売却価格を知りたい方はこちら

残債があっても売ることはできる?

住宅ローン残債があっても、売却は可能なのでしょうか。

また、買い替えローンというサービスを利用するにはどうしたらいいのでしょうか。
ここではこのような疑問に答えるような形で、解説していきます。

ローン完済しないと売れない?

ローン残額がある場合には、原則的に売却することは非常に困難です。

というのも、住宅ローンを利用するにあたって、融資をした金融機関から抵当権を設定されているはずですが、ローン残額があると、この抵当権を外すことができません。

そうなると、権利問題に不安を抱えている物件では、なかなか買手も見つからず、売却までに時間がかかるでしょう。
また、通常の相場価格では売却困難になりますので、かなり低い売り出し価格を設定しなくてはいけません。

ただ、いずれにしろ抵当権が付いたままの状態ですから、債務者である売主がローン返済を滞納してしまったら、最悪の場合は強制退出されて、マンション自体も競売にかけられてしまいます。

このような事情から、現実的にはローンが残っている状態で売却することは、ほぼ不可能と言えるでしょう。

売却額と私財を現金化して返済

ここで、なんとか返済する方法を考えなくてはならないのですが、まず挙げられるのが、自宅マンションを売却して、その売却益で返済するという方法です。

ただ、住宅ローンが残っているといっても、いくつかのケースが考えられます。それに応じて、残額の処理の仕方も変わってきます。

まず、マンションを買った当初に、急な事情によって売却しなくてはならないケースに見られるものです。
買って間もないのですから、住宅ローンの残額が、まだ多く残っているはずです。

このようなケースで売却した場合、売却益よりもローン残債の方が上回ってしまっていることが多いです。つまり、マンションを売って得られる売却額を全額使っても、ローン完済することができない状態です。

こういった場合は、、不足分を手持ちの現金ないし資産を現金化して、完済するという方法があります。

手持ちの現金、つまり預貯金を使って返済に充てるということですが、なかなかこのお金だけでは足りないことが多いでしょう。そのような時は、他の資産、つまり有価証券、自動車、家財類を売却して現金を作り、これでローン残額に充てるという方法です。

任意売却を視野に入れる

次に、債権者である金融機関と相談して、任意売却を行うという方法も考えられます。

ローンの返済を滞納してしまい、支払いが困難になった時に選ばれるのが任意売却ですが、今回のようなケースにも利用できます。

任意売却とは、通常のローン返済では完済が困難なことが金融機関に認められた時、不動産会社、特に任意売却などの専門の不動産コンサルタントに間に入ってもらって、無理のない返済計画を立ててもらう方法です。

この方法であれば、ローン残額があるままでの売却が可能になります。また、任意売却は通常の市場価格と近い金額で売却できるため、その分多くの残額を返済することが可能になります。

その上、債権者とよく相談することで、残額の圧縮(減額)を厚意によって行ってくれるケースも少なくありません。

これでも完済できない場合には、コンサルタントの指導のもと、無理のない返済計画を立ててローン完済を目指すことで、マンション売却は可能になります。

このように任意売却という方法は非常に有効な解決法になるのですが、デメリットもあります。

この方法をとると、債務者本人の情報が信用情報機関に登録されてしまいます。
これが行われると、その後の5~6年間は新たにローンを組むことができなくなってしまいます。

あらゆる融資が受けられなくなるわけではありませんが、少なくとも新しい住居のための住宅ローンを組むことは不可能になります。

買い替えローンを利用する

マンションを居住用として使っている場合、これを売却するのであれば、当然新しい住居が必要になるでしょう。

このように、、新しい住居を購入することが決まっているのなら、買い替えローンを利用するのが得策です。

これは、ローン残債があっても、その残額分を新しい住居で組む住宅ローンに上乗せして返済していくという方法です。

例えば、マンション売却額が3,000万円で、ローン残額が3,500万円とした場合、500万円が残額となり、完済できない状態です。
新しい住居のための住宅ローンを2,000万円で組んだ時に、前のマンションのローン残額500万円をこれに上乗せして2,500万円の住宅ローンとして返済していきます。

この買い替えローンというサービスは、10年ほど前から普及し始めましたが、その前はダブルローンと言って、2件分のローンを同時進行で返済していくという、利用者にとって酷なものでした。

それがこの買い替えローンの登場によって、よりマンション売却、そして住み替えが行いやすくなり、また金融機関も融資機会が増えることによって、新たな収益を目論むことができるようになったのです。

ローン返済がしやすくなったと言っても、返済額が減るわけではないので、注意が必要です。
そのため、買い替えローンの審査はやや厳しく、世帯年収が上がるなどの理由がないと、審査に通らない場合もあります。

まとめ

マンション売却にあたって、住宅ローンは極力完済しておきたいものです。

ただ、子供が大きくなって部屋が手狭になったり、転勤といったやむを得ない事情が生じる場合もあると思います。
その場合は、上記の内容を参考にして、無理なくできる返済計画を立てて売却することをおすすめします。

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