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認知症の親名義のマンションを売却する際の注意点

高度高齢化社会と言われて久しいですが、この社会問題は不動産業界でも大きな波を起こしています。
つまり、マンション居住人の高齢化です。

単に高齢化と言っても、健康で健全な判断力を持っていれば問題ないのですが、判断力が低下した、つまり認知症の高齢者が単独で住んでいるケースが、徐々に増加してきています。

もし自分の親がこのようなケースに当てはまるときは、どのような対応が必要になるでしょうか。

判断力が乏しい親が所有する不動産を売る

判断力の乏しい認知症の親をマンションに住み続けさせるわけにはいかないでしょうから、子どもの住居へ移住して同居するか、または介護施設を利用するかといった選択肢が考えられます。

そのような時、マンションの売却をする際には、名義人を保護する制度が存在します。
ここでは、認知症の親名義のマンションを売却するにあたり、どのような点に注意すべきかを、利用できる制度を中心に解説していきます。

※通常の親名義のマンションを売るケースについては以下を参考にして下さい。
親名義のマンション売却の手続きと注意点

準備するもの

まず、認知症かどうかにかかわらず、親をはじめ家族名義の不動産を売却するに当たって、準備しなくてはないらないものを挙げてみます。

親の認知症が進行してからでは手間がかかってしまう場合がありますので、早めの準備が良いでしょう。

  • 名義人の印鑑
  • 名義人の印鑑証明書
  • 名義人の身分証
  • 名義人の住民票
    また、以下のものを準備しておけば万全と言えるでしょう。
  • 売買契約書
  • 固定資産税納税通知書
  • 固定資産税評価証明書

これらのものを用意した上で、売却手続きを進めます。

しかし、親が合理的な判断ができる状況では、親の同意のないままに売却することはできません。
売買契約をする席には名義人は同席しなければならず、それができなければ委任状を用意する必要があります。

同意のないままに売買を進めてしまうと、法的に厳重な処罰を科せられることになるので注意が必要です。

成年後見制度の利用

では、親が認知症と診断された場合のマンション売却手続きは、どのように進めればいいのでしょうか。

これには、きちんと受け皿となっている制度が存在しています。
成年後見制度といわれるものです。

認知症を始め、社会生活を営む上で、必要な判断能力を欠いた状態にある人を法的にサポートするものです。
また、このように認知症などによって判断能力の低下した人を狙い、悪質な訪問販売や、不動産売買を強要したりする業者も横行しています。

多発している振り込め詐欺も、この一種にはいるでしょう。このような被害から事前に高齢者を守ることも、この制度のコンセプトになっています。

成年後見制度には法廷後見と任意後見という二つの種類があります。

法廷後見

これは、高齢者がすでに判断能力が低下してしまっている状態を想定した制度です。

これには、「後見」「保佐」「補助」という3つの制度があり、状況に応じて選べるようになっています。

家庭裁判所によって選任された成年後見人が、名義人である本人の利益を第一に考えて売買手続きを進行していきます。

例えば本人なら同意したであろう契約条件を代理して同意したり、否定したであろうと思われる条件には、応じない姿勢をとることができます。また、過去に遡って、本人が同意してしまったものでも、その時点で合理的判断ができない状態だと認められれば、その同意した条件を白紙に戻すこともできます。

このように本人の意思を引き継いで代理で判断するのが、法廷後見と言えるでしょう。

任意後見

この制度は、高齢者が売買契約の手続きなどを行える判断能力がある場合でも、後々、判断能力が衰えてしまう時のために、事前に後見人を決めておくものです。

自分もしくは周囲の人が、本人の判断能力が衰えたと思えた時点で家庭裁判所に申し立てをして、後見人を選任してもらうという流れになります。

全国の利用者数

このように高齢者を保護する成年後見制度ですが、利用者数はどうなっているのでしょうか。
高齢者が増え続ける現代日本では、増加していることが予想できますが、具体的なデータを参照してみましょう。

平成25年度の申し立て件数は総じて34,548件にのぼり、利用者は158,115人となっています。
近年では10,000人単位で上昇しており、やはり高齢化社会の影響が色濃く出ているのがわかります。

利用者の中で、被後見人との関係を見てみると、最も多いのが子供で11,866人です。次に5,046人となり市区町村長が挙げられます。ついで兄弟姉妹で4,682人です。

男女別で見ると、男性4割、女性6割となっています。

家庭裁判所による判断

成年後見人による判断であれば、全て問題なく進行できるということにはなりません。あくまで基準は本人である被後見人に利益があるものかどうか、という点が問われます。

例えば、親名義のマンションを売却するにしても、空き家となる部屋を子供同士で誰が管理するのか、相続はどうするのかなどのトラブルを避けるため、といった理由では家庭裁判所が許可するとは限りません。

後見人である子供の都合ではなく、被後見人の親の利益を最優先させなければならないので、認知症の親を介護施設に入れるための費用が子供同士では捻出できないので、そのための費用捻出を意図した売却、などの理由が必要になってきます。

メリットやデメリット

以上、親が認知症になった時のマンション売却について見てきましたが、この場合には成年後見制度を利用するのが有効となっているのがお分かりいただけたかと思います。

ただし、この制度には上記のようなメリットがありますが、以下のようなデメリットも存在します。

  • 後見人は企業の取締役につけない場合がある
  • 手続きに時間がかかる
  • 判断能力の低下を見極めるのが困難
  • 月々に費用負担をしなくてはならない

このようなデメリットもあり、家庭裁判所への申し立ても必要になるので、法律の専門家に相談することも選択肢に入れて検討するのがいいでしょう。

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