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マンションの任意売却と競売の流れと注意点

マンションを購入するには、多くの人が住宅ローンを利用していると思います。
この住宅ローンには、金融機関が抵当権という権利を設定していることは、ご存知でしょう。

そして、もしこの抵当権を行使された場合、ご自分のマンションがどのような扱いになるのか、不安に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、マンションなど不動産物件にかけられた抵当権を行使された場合、または行使される直前に行われる任意売却、そして競売について解説していきます。

住宅ローンの返済が滞った場合どうなる?

なんらかの経済的な事情で今まで毎月返済できていた住宅ローンの返済が難しくなるケースもあるでしょう。
そういった場合には、どうするのが得策なのでしょうか。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの融資を受けていた人が何らかの事情で返済ができなくってしまった時に、融資をしていた金融機関と本人が話し合って合意に達すれば、該当不動産を売却することです。

これは、後で説明する競売とは異なり、債権者である金融機関と、債務者である本人が、お互い納得して売却することになるので、本人が支払不能になっていることを、周りの人に知られることはありません。

特徴

そもそも、住宅ローンを滞納してしまったり、すっかり支払いができなくなってしまった場合に、自分だったらどうしようと考えますか。

例えば、親に借りる、知人・友人に借りる、または審査のハードルの低い消費者金融から借りるなど、いくつかの選択肢が挙げられるでしょう。

ただ、それらはいずれも一時的なその場しのぎの選択で、ずっと親や知人などにお金を借り続けることは難しいと思います。

また、住宅ローンは通常、支払い期間が長く設定されていますから、今後支払いを続けていく最中で、何かしらのトラブルで、また支払不能に陥ってしまうかもしれません。

そうなった時に、またお金を貸し続けてるくれる人がいればいいですが、大抵はそれほど長い期間にわたって貸してくれる人はいないでしょう。こうなってしまうと、該当物件は差し押さえられて、強制的に競売にかけられてしまいます。

このような一時的な解決策でなく、もっとも根本的な解決策となるのが、任意売却です。
確かに住居を売却してしまうわけですから、住むところがなくなってしまうわけですが、売ってしまえば売却金額というまとまったお金が手に入ります。

それさえあれば、喫緊の問題であるローン返済が完了するか、完了間近までに至ることができます。

売却価格はどうなる?

ここで問題となるのが、任意売却する時の売却金額です。

中には、支払不能になった人の売却物件なので、通常の市場価格よりも低い金額でないと売れないのではと思う人もいるかもしれません。

しかし、この任意売却では通常の市場価格で売ることが可能です。また販売を代行してくれる不動産会社も、通常通りの販売活動をしてくれます。

このように通常通りの販売活動のもと、市場価格に近い売却金額を得られますので、より多く住宅ローンの残額を減らすことが可能になり、金額次第ではすぐに完済できることもあります。

メリットは?

住宅ローンを滞納してしまっている人は、大抵はその他の経費、例えばマンション管理費、共益費なども支払っていない方が多いでしょう。こういった諸経費を債権者である金融機関が代わりに支払ってくれる場合もあるのです。

というのも、いくら支払不能になったのは債務者本人の責任であると言っても、融資を決める際に、きちんとした支払い能力のある人かどうかを審査したのは金融機関です。債務者だけに全ての責任を負わせることはできません。

任意売却という手段で早めの完済に努めてくれるのであれば、幾らかの融通をきかせようという債権者の恩赦があります。

これに加えて、滞納している固定資産税・都市計画税についても認めてくれる場合もあります。
その他にも、引越しをする時期、または引越し費用までも相談に乗ってくれる場合があります。

競売とは

債務者が住宅ローンを支払えなくなった時、該当物件を裁判所の指示のもと強制的に売却することを競売と言います。
任意売却が、債権者と債務者の相談・合意のもとでの売却であったのに対して、競売の場合は「強制的な」売却となっています。

特徴

任意売却は、債務者本人が金融機関と相談したりすることから、ローン返済の意思があることがわかりますが、競売はこの点で大きく異なります。

競売は結果的に売却されるわけで、本人が意思を持って行ったものではありません。従って、強制的に売却されるに至っているわけです。

売却価格はどうなる?

この競売の場合の金額ですが、これも任意売却が市場価格に近いものだったのに対して、市場価格の5~7割ほどとなっていて、かなり低く設定されます。

この価格の決め方は、裁判所からの要請を受けた不動産鑑定士が鑑定して価格を設定します。

競売の場合は、以下の理由から低めの価格設定となっています。

  • 物件が見学のために解放されないこと(内覧できない)
  • 物件情報が裁判所の公開資料のみで具体的な情報がわからないこと
  • 競売にかけられているということが証になっているように、権利関係の問題がクリアーになっていないこと

価格が決定すると、競売物件情報として公にされて、売却が始まります。

まとめ

マンションの任意売却、競売についてみていきました。

債権者・債務者、双方にとってウインウインの関係になれるのは、任意売却の方でしょう。

任意売却の申請は、競売の入札開始日の前日まで可能です。
住宅ローンが支払不能になるということで、さまざまな事情があるかもしれませんが、自分にとって最も良い選択となるよう、上記の内容を参考にしてみてください。

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