ワンルームマンションを高値で売却するには？

マンションを売る際には、複数の要素によって売却額が左右されます。

まず前提となる国内景気を始め、不動産市場の活況具合、個人の消費マインド、また東京オリンピックなどの市場に大きな影響を与える社会の動きなど、さまざまな要素が絡み合って最終的な金額に落ち着きます。

このようなマクロな視点での動向を把握しつつ、自分の売却物件を売り出すには、築年数を考慮に入れて金額を決めると同時に、優秀な不動産会社の営業マンに相談することも重要です。

ここでは、マンションの中でもワンルームマンションを売却する時に注意すべき点、高値で売却するためのポイントなどを解説していきます。

東京都心のワンルームマンションの相場

行政が主導し盛んに行われているのが、都心の一極集中に対する緩和対策です。

とは言っても、入学するとき、新社会人になるときなど、地方から都心への人の流入は、もはや不変のものとなっており、この傾向が大きく変わることはないでしょう。

このような人口の流動を見ても、都心のマンション需要が減ることはないでしょうし、極端な相場価格の下落ということも考えられません。

投資目的であれば、まずは都心のものを買っておけば問題ないでしょう。また住宅用であっても都心の物件なら、地方と比較して、かなり高値での売却が期待できます。

売却金額の目安

売却価格の計算方法についてみていきましょう。

取引事例比較法による計算

ワンルームマンションにおいても、その該当エリアの類似条件の物件から相場価格を求めたり、類似の条件の取引事例を確認し、その金額をベースに考えて売却価格を設定するのが一般的です。

このような金額の算出方法は「取引事例比較法」と言われます。

ただ、この評価方法は住居として使用することを意図した物件、つまり実需を考えた物件には有効ですが、投資目的を考えた物件にはふさわしくないものになっています。

収益還元法による計算

ワンルームマンションは、もちろん実需向けに取引されることも多いですが、えてして投資目的で売買されることも特に多い物件となっています。

その理由としては、リスクの低さ、投資金額が少額でも可能、取引数が豊富、といったことが挙げられます。

このような投資目的で売却する場合は、収益還元的な見方で金額を決めることが一般的です。
この見方は投資した物件から得られる利益を、将来に渡って算出し、その収益を現在の価値に見直して評価する方法です。

基本的には1年を一つの期間として、その間の還元利回りを求めます。
還元利回りとは、投資金額における年間の家賃収入の比率を求めて、まず利回りを算出します。
この利回りを元に不動産の価格を求めていく方法になります。

例えば、投資金額が1,000万円として、年間100万円の家賃収入が得られれば、10％の利回りということになります。

また家賃収入100万円を10％で割ると1,000万円となり、これが還元利回りで計算した時の金額になります。

投資目的で購入した物件を売却するときは、それをまた購入する人も投資目的で購入するのが通常です。
購入者の目線で算出することが大事になります。

融資を受けやすい

ワンルームマンションにおいても、購入の際には金融機関による融資を受けるのが一般的です。

そのため、購入者が融資を受けやすい条件をもつ物件は、流動性を高く保てると同時に、高値での売却が期待できるものと言えます。

金融機関が融資を出しやすい物件とは、投資目的の場合、その物件を保有することでどれほどの利益が見込めるのか、という観点が基準になってきます。

しかも、投資目的といっても、融資を受ける際の担保は購入物件でも構わないことが融資をしやすくしている理由の一つです。

また、投資目的では売却益とともに、家賃収入が主たる収益になります。
この家賃収入は景気の影響を受けにくいということも、将来的な収益を安定して見込めるという意味で、融資の引き出しやすさの理由となります。

融資の受けやすさは、流動性を高く保つことが期待でき、さらに高値での売却もしやすい物件となります。

不動産会社の選び方

ワンルームマンションについては、前述のように投資目的での取引が非常に多くなっています。

こういった場合は、投資目的の物件を多く扱っていて、取引実績も豊富な不動産会社に相談することも、高値で売却するのに必要な方法です。

特に、高値での売却が期待できそうな東京・神奈川・埼玉エリアを中心に物件を多く保有している会社を選びたいものです。

また、投資目的においても、建物の信頼性は金額にも影響してきますので、1981年に施行された新耐震法施行以降の物件をどれほど保有しているのかも、問い合わせるのがいいでしょう。

人気の設備をつける

より多くの購入者を集うためには、洗練された人気のある設備をつけることが有効です。

現在、マンションで人気あるのが、トイレ・バス・洗面所が別々のタイプのものです。

ひと昔前であれば、綺麗で、一体感のあるユニットバスが人気ありました。設置工事のしやすさ、工事費の低さなども普及の後押しになっていました。

また、バブル期に作られたマンションは、一つの建物になるべく多く部屋を設ける目的で、スペースをあまり広く取らない3点ユニットタイプのものが好んで設置されました。

ただ、現在では別々のタイプが好まれ、このタイプの部屋を希望する購入者が多くなっているようです。その理由としては、臭いがたまりづらい、清潔感がある、水回りが綺麗に掃除できる、といったものになります。

こういったタイプの設備がある物件は、人気があるので、家賃を高めに設定したり、売却もしやすく高値でも取引しやすい傾向にあります。

もちろんワンルームマンションではスペースの問題が出てくると思います。
3点を別々に設置というのが難しいことの方が多いでしょう。

そのような時には、トイレだけでも別にする方法が得策になります。もしクローゼットなどがあれば、給排水管も取り直しつつ、そこにトイレを移します。

トイレは現在ではウオッシュレットの人気があり、これだけでも設置できればいいのですが、そのためには電源を取らなくてはなりません。ユニットタイプのものでは水がかかってしまう恐れがあるため、電源を設置できないケース多くなります。

トイレを別にすれば電源の設置も可能となり、ウオッシュレットも設置でき、結果的に売却金額にも良い影響を与えてくれるでしょう。

2階以上の部屋が有利

1階に比べて2階以上の部屋は人気があり、高値で売却しやすいです。

人気の理由は、第一に日照の点が挙げられます。
マンションによっては1階にはあまり日が入ってこない場合でも、上層階であれば入るというケースがありますので、購入希望者が増える傾向になります。

また、風通しの良さも挙げられます。
通気の確保は、精神的な効果もありますし、また部屋の中の衛生についても影響があります。

通気性の悪い部屋はカビなど菌類が繁殖しやすく、またそれをエサにする虫が出やすくなります。

特に、内覧の時などに注目される水回りは、菌類が発生しやすい場所になっていますので、通気性の確保は非常に重要です。

また、最上階の部屋である場合は、上の階からの騒音もありませんから、入所者には大きなメリットになり、購入希望者も集まり安く、高値での売却が期待できるでしょう。

まとめ

これまでの述べてきたように、ワンルームマンションは実需もそうですが、投資目的の取引が多い物件です。

投資目的の場合は、まずはこれに特化した不動産物件に相談するのがいいかもしれません。

住居として売却するときは、上記のような人気のある設備も検討しつつ、不動産物件と相談しながら売りに出すのがいいでしょう。