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親名義のマンション売却の手続きと注意点

自分の親が高齢化してきて、自分の住居と同居することになったり、または介護施設に転居する場合などが、今後一層増えてくることでしょう。

特に、親の名義の住居がかなりの資産額である場合や、誰も親の転居後のマンションに引っ越してこない場合などは、そのマンションの売却を考えなくてはなりません。

以下では、親名義のマンションを売却するにあたって、そのような点に気をつける必要があるのか、解説していきます。

売る際に必要な書類

親に限らず、家族名義の不動産売却にあたって必要なものも含まれますが、まず準備しなくてはいけないものをあげてみましょう。

親が高齢化して忘れっぽくなったりしてくる場合もありうるので、早めに準備しておくことをおすすめします。

  • 名義人の印鑑(実印)
  • 名義人の印鑑証明書
  • 名義人の身分証
  • 名義人の住民票

また必要に応じて以下のものも揃える必要があります。

  • 売買契約書
  • 固定資産税納税通知書
  • 固定資産税評価証明書

上記を準備して、売却手続きを進めます。

もし、親の体調が悪いなどの理由であっても、名義人である親の同意がないまま手続きを進めることはできません。名義人は手続きの場に同席する必要がありますし、同席できなければ委任状を用意しなければなりません。

自分都合だけで進めた場合は、重大な違法行為になりますので、決して行ってはいけません。

※その他、一般的に必要な書類については以下を参考にして下さい。
マンション売却の際の必要書類

親が亡くなった場合

通常、名義人が亡くなった場合は、その所有していた不動産は夫妻や子供達に相続されます。
相続する人が複数にわたる場合は、法律に則って公正に分配、相続されます。

もし、親である名義人が亡くなっていて、その不動産を売却する場合は、相続人の誰か1人にその不動産を相続させた上で、つまり名義変更して売却手続きを進めていきます。

なお、このように不動産の名義を変更する場合は、相続権を持つ人全員の承認が必要になります。
これは、いわゆる相続登記と称される手続きです。必要な書類は法務局から取り寄せることができ、そこへ申請の手続きをします。

名義人に判断能力がない場合

高齢化して、認知症や痴呆症などが進行していた場合は、成年後見人による申し立てという手続きによって、代理で売却することも可能です。

なお、この成年後見人とは、判断能力がつかなくなった人を詐称して、売却に至らせるような悪徳業者から守るために作られた制度です。通常は夫妻のどちらか、または子供がなります。

この成年後見人になるには、名義人の変更とは異なり、相続人全員の承認は不要です。

下に、相続人申し立てに必要な書類をリストします。

  • 申立書(家庭裁判所から支給される)
  • 診断書(かかりつけの担当医に作成してもらう)
  • 名義人の戸籍謄本
  • 名義人と後見人の住民票
  • 障害手帳
  • 対象となっている不動産物件の資料

このほかに費用のかかるものとしては、鑑定費用が挙げられます。
ただし、必ずといった訳ではなく、必要に応じて鑑定のあった場合に限られます。

親から依頼されて売却する場合

当然ながら、親から直接依頼されて売るというケースも多くあるでしょう。
特に近年は若年層の貧困化が問題になっていますので、そういった配慮をしたいと願う親も多いはずです。

このような場合は、名義を親から子供へと、まず手続きすることが必要です。

こういったケースに明るくない人は、単純に不動産をあげる、という考えを持つかもしれませんが、不動産は無償で渡すということができません。

売買・譲渡

手続きとしては売買もしくは譲渡が必要です。

売買というと違和感を覚えるかもしれませんが、親と子供の間でも売買はもちろん問題ありません。売買することによって、名義を変更することができます。

ただし、この時に親子だからと一般的な査定額よりも極端に下回った金額で売却した場合は売買とは見なされません。
このような場合は贈与とみなされますので、注意が必要です。

生前贈与と非課税枠

贈与の場合に悩ましいのが、贈与税です。
年間を通して110万円以上の資産額の譲渡があった場合には贈与とみなされ、それに応じた税額が請求されます。

一般的には、生前贈与の場合、亡くなった後に行う場合よりも税率は高くなりますが、非課税枠も設けられています。

特にこの生前贈与は現在注目されていますが、これは平成25年に法改正が行われたためです。

現代は高齢化社会と言われる通り、シニア世代が日本社会全体の60%もの資産を保有しているとされています。
これを現役世代へ早めに資産移転を促すことを目指して、この法改正が行われました。

この法改正の目玉とされているのは、従来は贈与を受けることのできるのは子供だけでしたが(20歳以上)、これが孫(20歳以上)にまで範囲拡大されたことです。

同時に、贈与を行う側も、従来の65歳以上から60歳以上へと範囲が広げられました。

肝心の税額自体ですが、2,500万円の特別控除が付加されたことが大きな改正点となっています。

まとめ

以上、親の名義となっているマンションなどを売る場合の注意点を解説しました。

親の不動産などを売る事情はさまざまだと思いますが、空き家にして何年も放置した上で売るよりも、早めに売却準備を進めるのが得策です。

というのも、今後、マンション不動産市場は難しくなって行く可能性があります。

2020年の東京オリンピックまでは市場は穏やかに上昇するとされていますが、一部では、都内であってもすでに下落が始まっています。これが2020年になれば、急落してしまう可能性が高くなっています。

売却した時に、成約金額を見て愕然としてしまわないように、なるべく早めに売却準備を行うことをおすすめします。

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