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離婚でマンションを売却する!財産分与の方法と注意点

日本の既婚カップルの3組に1組は離婚すると言われる時代です。
離婚というのが非常に身近なものと感じられるようになっているのではないでしょうか。

マンション売却においても、離婚という理由の占める割合が高まってきているようです。

夫から妻へ支払う慰謝料のための現金化であったり、わかりやすく財産分与を行うためであったり、色々な事情でマンション売却に至ることがあります。

ここでは、離婚を理由にマンションを売る場合の注意点、また財産分与の仕組みや注意点について解説していきます。

住宅ローンの残債がある場合はどうなる?

離婚した時に、住居であるマンションに住宅ローンが残っている場合、どのような扱いにするのがいいのでしょうか。

1つには、夫妻のどちらかが住み続けるという考えがあります。

夫か妻のどちらかが住み続ける場合のリスク

住宅ローンを組んでいる場合は、そのローン名義人と住居の所有名義人を確認する必要があります。

通常は、同一人物、夫である場合が多いですが、事情によっては別になっていることもありますので、確認するのが無難と言えるでしょう。

その次に注意したいのが、住宅ローンに連帯保証人、もしくは連帯債務者がいるかどうかという点です。

どちらかが連帯保証人となっている場合、仮にローン名義人となっている方の返済が滞ってしまうと、代わりに連帯保証人の方へ支払いの督促がくるようになります。

例えば、夫がローン名義人で、妻が連帯保証人となっているとします。
妻がマンションに残って住み続けていて、夫がローン名義人として返済を行っている中で、何らかの事情によって返済が滞ってしまった場合には、妻の方に返済要求が回ってきます。

その上、住居には返済滞納のための担保として抵当権が設定されている場合がほとんどですので、ローン融資側である金融機関がこれを行使したら、妻の方は住居を差し押さえられ、その部屋を退出しなければならなくなります。

一方、連帯債務者となっている場合を見てみましょう。
これはより単純に、どちらもローン返済の責務を負っていることになるので、2人で返済を継続することになります。

財産分与について

離婚における財産分与について見ていきましょう。

対象となるのはどんなもの?

財産分与の対象となるものは、いわゆる共有財産です。

これは名義上の問題ではなく、実質的な視点に立って判断されます。
つまり、結婚生活中に二人の協力によって獲得され、形成・維持されてきた財産であれば、共有財産とみなされて、財産分与の対象となります。

具体的には、有価証券や預貯金や車、そして不動産が主なものとしてあげられます。

逆に財産分与の対象とならないものは、特有財産と呼ばれます。
結婚前から所有していた財産や、結婚生活中に獲得・形成されたものでも、協力のもととは言えないような財産は特有財産とみなされて、財産分与の対象にはなりません。

マイナス財産も分与の対象になる

この財産分与において問題になるものの1つに、マイナスの財産があります。
例えばどちらかの個人的な借金であったり、住宅ローンもその一つにあげられます。

住宅ローンについては、これが夫婦2人の共同生活に必要なものとして認められますので、2人のマイナスの財産として認識されます。

どんな仕組みで分与するの?

まずは話し合いによって、どれを、どのような割合で分与するのかが検討されます。
とは言っても、離婚という事情の下では、なかなかきちんと公正な分与ができないこともしばしばあります。

そこで、弁護士がこの協議を取り持って、公正に進めていきます。

マンションなどの不動産を分与するときは、以下の2つの方法があります。

  • 不動産を相手側に譲渡し、その分に相当する現金を受け取るという方法
  • 対象となっている不動産を現金化して、それを分与する方法

このような方法でも協議がまとまらない場合には、離婚調停、離婚審判、離婚訴訟などの裁判手続きを進めていくことになります。こういった場合も専門的な法律の知識を持った人に依頼する必要があり、弁護士に相談しなくてはなりません。

離婚後2年までは請求できる

離婚の直後に財産分与をしなかったからと言って、以後、分与を請求できないということはありません。

しばらく経過してからでも、財産分与の協議を行うことは可能です。
ただし、期限は設定されており、離婚後2年までとなっています。

2年と言えば割と長いように感じる人も多いかもしれませんが、離婚直後は、自分の新居の準備や周囲の人へのお知らせ、また必要であれば再就職や転職の応募など、やるべきことがたくさんあります。

また精神的にも疲弊していたり、落ち込む人も多いので、2年間という期間は割とすぐに経過してしまうようです。

時間が経過すればするほど、お互いに連絡を取ることもなくなるでしょうし、財産が散り散りになってしまうこともありますので、できるなら速やかに協議しておくことが肝心です。

税金について

不動産を譲渡する時には、不動産取得税を考慮する必要があります。
通常は固定資産税額の3%が課税されます。

ただし、マンションなどの住居建物である場合は、1,200万円の控除が適用されます。

離婚においては、結婚生活中に形成された財産であれば、夫婦の財産の清算とみなされて、不動産取得には当てはまりません。

しかし、慰謝料として不動産を取得した場合や、生活保護費のために取得した場合には、課税対象となって不動産取得税を納める必要があります。

まとめ

以上、離婚を機にマンションを売る場合の注意点、また財産分与の方法や注意点などを紹介しました。

離婚時には、冷静に話し合うことが難しいですが、大きな金額が関係することですので、弁護士を交えて早めに協議することをおすすめします。

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