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未入居の新築マンションを売却する際の注意点

新築未入居のマンションを売却することなどあるのか、と思う方もいらっしゃるでしょう。

確かに不動産投資と割り切ったマンション購入の場合、誰も居住することなく売却に至ることもあるかもしれません。
とは言っても、新築で売却することは通常は考えられません。

あるとすれば、購入した後に特別な事情があって、売却せざるを得ない状況に限られるでしょう。

ここでは、新築未入居マンションを売却に至る事情や、その時の注意点、また住宅ローンを組んでいる場合の対応について解説していきます。

先に売却額を知りたい方はこちら

新築未入居マンションとは

まず、新築未入居の意味を確認しておきましょう。

不動産業界では築浅という言い方がありますが、これは建てられたから5年以内とされていますが、新築というのは1年以内の物件になります。

また法律的にも、新築住宅とは新たに建設された住宅で、まだ居住に使用していないもの、と定義されています(品確法2条)。

ここで注意すべき点は、新築=未入居となっている点です。これが一度でも、わずかな期間でも住んでしまったら、新築ではなくってしまい、中古物件の類に分類されてしまいます。

売らなければいけない事情

新築で一度も住んでいないのにマンションを売らなければならない事情についてみていきましょう。

地権者の物件

地権者という言葉をご存知でしょうか。

マンションの情報にも「地権者割合が高い」などといった文章を目にすることもあると思いますが、これはマンションが建設される以前から、その土地に対して所有権あるいは借地権といった権利を保持していた人のことを指しています。

新築マンションを建てる場合、ディベロッパーは地権者に購入金額を支払うのですが、単純に現金を支払うのではなく、マンションの特定の部屋を引き渡す場合もよくあります。この地権者に引き渡された部屋のことを、地権者住戸と言います。

地権者住戸は1つとは限らず、複数に渡る場合もあります。

地権者は全てを使用するわけではないので、その中から不要な部屋を売りに出すこともあります。
これが新築未入居マンションが売りに出される事情の1つです。

このような地権者住戸に多い傾向が、他の部屋と比べて高額物件になっていることです。
水回りから棚やクローゼット、床の品質まで、上質な素材のものが使用されていたり、高品質の設備が整っているケースもあります。

こういった部屋が売りに出されていることもありますが、他の部屋の価格と比べて、非常に高額に設定されていることが多くなっています。

予想外の急な転勤

次に新築未入居マンションが売りに出される事情としては、会社員の急な転勤が挙げられます。

新築マンションに置いて、契約から実際に入居するまでにはいくつかの手続きなどがあり、しばらく時間がかかります。
1つには購入金額の決済がありますが、大抵は契約してから1ヶ月後に決済するのが一般的です。

その間に会社から辞令が出て、遠方に転勤になる場合もあります。

転勤の最も多い時期は7月頃となっています。というのも、10月の年度後期に向けて、会社が人事整理を行うのが、この頃になるからです。また実際に転勤の辞令が出る10月にも、駆け込みのように転勤辞令が出ることもあります。

7月、10月頃には、少なからず新築未入居マンションが売りに出されることがありますので、購入を考える時には注意して見てください。

売れ残った物件

新築マンションは、それを手がけたディベロッパーが綿密なマーケティング調査を踏まえて建てられたものですから、基本的には売り出されたら、割と短期間のうちにほぼ完売となるのが通常です。

こういった傾向がある新築マンションで売れ残っているとしたら、何か悪条件があると考えた方がいいでしょう。

チラシやサイトの数字上の売却情報だけではわからない、マイナス要素があるはずです。

そういった時は内覧に申し込むのが手っ取り早い方法です。
マンションの評価は築年数や床面積、立地条件などの他に、向いている方向が大きな評価点になっています。

売却情報でも書かれているはずですが、近くの建物や実際の日照の具合などは、行って見ないとわからないことも多くあります。

こういった悪条件によって売れ残りとなっているケースがあるので、購入を考える際には、よく確認する必要があるでしょう。

瑕疵担保責任を負う必要性

マンションに限らず、住居を売る際には、瑕疵担保責任が付いて回ります。

これは売却して引き渡しをした後でも、その建物に重大な欠陥が見つかったら、売主側が費用を負担して補修する責任があることを示しています。

新築未入居とはいえ、売却にあたってはこの瑕疵担保責任を負う必要があります。
「未入居なのだからいいのでは」と考えられがちですが、しっかりと品確法に明記されているので、注意しなければなりません。

なお、そのマンションの建設を請け負った工務店などに、瑕疵担保責任を負ってもらうことも可能です。
ただ、きちんと話し合いを通して、それを承認してもらう必要があります。

税金に関する注意点

マンションなど、不動産を売却して利益を得た時は、不動産譲渡取得税がかかります。

特に今回のような新築未入居の場合は、短期譲渡取得に分類されますので、少し税率が高く設定されています。

ちなみに、短期譲渡取得とは、譲渡した年の1月1日の時点において、所有期間が5年以内になっているもののことを指します。
転勤など、止むを得ない事情であっても、納税が免除される訳ではないので、きちんと理解する必要があります。

税額は以下のように計算されます。

税額=譲渡所得額×30%(住民税9%)

例えば、譲渡所得額が800万円であったときを見てみましょう。

所得税:800万円×30%=240万円
住民税:800万円×9%=72万円

また、平成25年から49年までは復興所得税として、所得税額の2.1%を支払います。

復興所得税:240万円×2.1%=5万400円

以上の3つの金額を合計した金額が、短期譲渡取得税として課税されます。
ちなみに長期譲渡の場合の税率は、所得税が15%、住民税が5%となっています。

まとめ

以上、新築未入居マンションを売却する事情や、売る時の注意点などを紹介しました。

特に注意点に関しては売り出す際に理解していないと痛い目に遭う可能性が出てきます。
よく確認して売却手続きすることをおすすめします。

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