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親族間(親子・夫婦)でマンション売却、贈与とどっちがいい?

高齢化社会と言われて久しいですが、不動産業界にも大きな影響を与えています。

親が高齢化のために自宅マンションを引き払って、子供の住居と一緒に、二世帯住宅として暮らすケースが増えています。

他方では、都心のマンションで暮らしていた人が、シニアライフを迎えて地方の住居に移住することも、近年では多くなってきています。

ただ、使わなくなったマンションを子供たちが代わりに使用するというケースもあります。

では、使わなくなったマンションの処理について、それを代わりに使いたいという子供などに名義変更するにあたっては、どのような点に注意すべきなのでしょうか。また、贈与するよりも、売却として受け渡したほうが良いのでしょうか。

ここでは、このような親族間のマンション売却や名義変更について、注意点や仕組みを解説していきます。

先に売却価格を知りたい方はこちら

不動産の名義変更

上記のように、相続の都合で名義変更を考えるケースが最も多くなっていますが、親子間や夫婦間でも、不動産名義の変更には売却と贈与があります。

売却とは金銭の受け渡しを伴った名義変更で、贈与はそのような対価を伴わない授受の方法です。

親族同士であれば、売買の際に売る側も儲けを考えずに、言い値で売却することも考えられます。

親が子供にマンションを売却するのに、相場通りの価格を子供に負担させるのは酷と思い、負担にならないような非常に低い金額で売却することも考えられます。しかし、このように相場よりも特別と言えるほど低い金額で売却することは売買とは認められず、贈与とされてしまいます。

つまり、親子同士であっても、該当物件に妥当な金額で売却しなくてはいけません。

贈与と売却の比較

上にも触れましたが、なるべく贈与とはみなされないように工夫する名義変更が見受けられます。

なぜ、このように売却とみなされるような努力をするのでしょうか。
ちなにみ、売買と贈与の登記簿上の違いは、原因を記載する欄に「売買」とするか、「贈与」とするかの違いだけです。

これは、それにかかる税金である、贈与税と、売却の際の課税額に、大きな違いがあるからです。
つまり、贈与税のほうが非常に高い設定になっているのです。

贈与した場合の税金について

贈与税は、1年間で受け取った額が110万円を超えると課税することになります。
と言うのは、基礎控除として110万円が設定されているからです。
そのため、110万円を超えた額に対して、税金がかかります。

夫婦の場合は?

ただし、夫婦間での贈与の場合は事情が異なります。
マンションをはじめ、居住用の不動産を夫婦間で贈与する場合は、配偶者控除が適用されて、納税者に有利な措置がとられます。

具体的な内容を言えば、婚姻期間が20年以上の夫婦の場合、贈与額が2,000万円までは税金がかからないという制度です。
基礎控除が110万円ありますので、実質的には2,110万円までが控除されることになります。

しかも、通常は贈与する側が亡くなる前の3年以内に贈与したものは、相続とみなされますが、この配偶者控除を受けた夫婦は相続とみなされずに贈与と認められます。

配偶者控除の注意点

配偶者控除は上記のように、大きなメリットがありますが、いくつか注意しなければならない点があります。

  • 婚姻期間が20年以上であること
  • 内縁関係にあった場合、その期間は含まれない
  • 同じ夫婦で一度しか適用されない

1つには婚姻期間の問題で、20年以上とされていますが、これはあくまで婚姻届けが受理された時点からのもので、内縁関係にあった時の期間は含まれません。

もう1つには、同じ夫婦には一生のうちで一度しかこの控除は適用されません。つまり、再婚した場合はもう1度適用が可能になります。

売却した場合の税金について

売却した場合はどうなるでしょうか。

一般的には、売却する不動産が自分の住居として使用していたものであれば、特別控除の3,000万円が控除適用され、この基礎控除を上回る額に課税がかかります。ただし、親子・夫婦間など親族間の売買の場合、3,000万円の特別控除は適用されません。

また、以下のように居住用の不動産を売却する際には、税金の軽減措置が適用されますが、こちらも親族間の取り引きの場合は適用されないので注意が必要です。

登録免許税という税がかかりますが、これは贈与の場合も売却の場合も同じく2%に設定されています。ただし、住居として使用していたものは特例として0.3%の税率となります。

不動産を得た場合は、不動産取得税がかかりますが、これについても、贈与・売却、どちらの場合でも固定資産税評価額の3%が課税されます。ただし、自分の住居であった場合は、条件さえ満たせば軽減措置が適用されます。

とはいっても、長年、住居として使用していた家屋は、評価額がほぼゼロになっているケースがほとんどですので、あまり注意しなくても良いでしょう。


家族でも売買契約を交わす

贈与の場合はお金の動きはないので、比較的スムーズに名義変更の手続きができますが、売却の場合は大きなお金が動くこともありますので、手続きには注意が必要です。

売却金額が決定したら、親族間でも売買契約書を作成しなくてはなりません。これは法的な規定はありませんが、口約束だとトラブルの元になりかねないので、書面をかわすことが推奨されています。

通常の不動産売買では、仲介業者を通すことが多いですが、親族間のケースは特に必要ないでしょう。
ただし、登記上の手続きは専門家でないとミスをする可能性がありますので、自分で行うとしても時間をかけて慎重に行うか、できれば法律の専門家、行政書士に依頼するのが無難でしょう。

確定申告

また譲渡所得、つまり売却した額が、控除額を上回って利益が出た場合には、確定申告する必要があります。

なお、譲渡所得がマイナスになっても、確定申告することをおすすめします。というのも、そのマイナスの額を他の所得に控除として適用できるからです。つまり損益通算が適用できるため、所得税、住民税が還付される可能性があります。

まとめ

以上、マンションといった不動産の名義変更の際、売却と贈与の違いを紹介しました。

一般的には、親族間で名義変更する場合、贈与よりも売却の方が納税額が低く抑えられます。また夫婦間では、さまざまな優遇措置もありますので、上記の内容を参考にして、より節税効果の高い譲渡方法を選択するようにしましょう。

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