1. ホーム
  2. ケース別の売却方法
  3. ≫相続したマンションの売却、税金はどうなる?

相続したマンションの売却、税金はどうなる?

現在の不動産市場、特に住居の売買市場において、最も注目されているテーマの1つに、相続した物件の売却が挙げられるのではないでしょうか。

親が高齢化して介護施設に入居した為に相続した場合や、亡くなって相続した住居などが、全国的にも増加しているようです。

ただ、その住居がマンションとなると、戸建てに比べればその処理に困ることは少ないでしょう。
戸建では、売却するためには、宅地の処理や、境界の再確認など、手間のかかることが予想されます。

その点マンションであれば、最も厄介な点である土地境界の問題は回避できますし、立地条件にもよりますが、割と買手が見つかりやすいものです。

ここでは相続したマンションの売却にあたって、税額の算出方法や注意点などを紹介していきます。

先に売却価格を知りたい方はこちら

※親族間の売却や贈与については以下の記事を参考にしてください。
親族間(親子・夫婦)でマンション売却、贈与とどっちがいい?

相続税と譲渡所得税、どっちもかかる

よくある事例として、マンション等の不動産を相続した時に、当の不動産を売って、その売却益で相続税を支払うということが見受けられます。

このような場合は、相続税はもちろんのこと、売却によって得られた譲渡益には、しっかりと譲渡所得税がかけられます。
つまり、相続税とこの譲渡所得税の二重の税金支払いが必要になってくるのです。

このような二重の課税に納得できない人がいるかもしれませんが、税法上では二重とは認識されず、きちんと納めるよう義務付けられています。

つまり、売却によって得られた利益は譲渡益と認められます。
したがって、これには譲渡所得税や住民税かかけられて、納税する義務が発生します。
もちろん、譲渡益が出なければ、納税の必要はありません。

他方では、不動産など資産を相続した場合は、その資産額に応じて税がかけられます。
このように、両者は別々の種類の税なので、税法的には二重とは認識されていません。

取得費加算の特例について

上記のように、相続した不動産を売却した場合、二重で課税される訳ですが、不動産取得の他の多くの制度のように、特例控除が設けられています。

元の名義人が亡くなってから3年間のうちに相続した不動産を売却した場合、所得税・住民税の課税額がいずれも低く設定されます。

具体的に言えば、相続税として支払った金額を、譲渡益のうちに控除分として適用できるのです。控除額が増額される結果となるので、課税額は大幅に免除されるという仕組みになっています。

譲渡所得の計算

相続による不動産の売却には、少し複雑な計算が必要です。

まず、譲渡所得の金額の出し方を見てみましょう。

取得費の算出

取得費は土地や住居を売却した金額から、その不動産を入手した時の購入金額と譲渡する際にかかった費用を差し引いて算出します。

土地の場合には、購入した時の購入金額と、それを購入するにあたって必要であった費用を、売却金額から差し引いた額になります。ただし、土地の場合でよくある事例として、購入金額がわからないということがあります。

何世代も前、年数にして数十年も前の購入金額について、それの詳細が記載してある書類もなく、当然購入に関わった人もいないという状況の場合には、納税する側にとって非常に負担の大きいものになってしまいます。

つまり購入代金がわからない場合は、現在その不動産を売却した場合の金額の5%とされて、購入代金が低く設定されてしまいます。

一方で、マンションの場合には、上記のように、購入代金が不明というようなことは基本的にはありませんので、確実な課税額を算出することができます。

取得した時期について

通常、マンションなど不動産の取得した時期といえば、該当物件を購入した時期になりますが、相続の場合にはやや事情が異なります。

相続の場合の取得時期は、相続贈与する人が亡くなっていたとしても、その亡くなった人が該当物件を取得した時期をもって、取得時期とされます。

これによって、譲渡所得税における計算で、負担が軽減された税率を適用できることになります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

譲渡所得税の計算では、該当不動産を短期間のうちに売却したか、または長期間使用したのちに売却したかが、かかる税率の大きな分かれ目になります。

長期に分類されるためには、5年間以上所有していたことが条件になります。

通常の相続の場合を考えると、亡くなってから、いざマンションを売ろうとしても、5年間も売りに出さずに、単に管理するだけというのは、相続した人にも大きな負担となります。また5年間が経過してしまえば、それだけマンションの評価額が下がってしまう可能性も考えられます。

これを避けるために、亡くなった人の所有期間も含めて所有期間を確定するというのが、この仕組みのコンセプトです。

では、どれほど違うのかというと、短期所有の場合の税率は、所得税が30%になるのに対して、長期所有の場合は15%と、半分に設定されています。

まとめ

以上、相続したマンションを売却する時の税額の計算方法などを紹介しました。

相続したマンションを、そのまま誰も住まずに維持管理するのには、実務的な費用だけでなく、固定資産税や都市計画税といった税金も、比較的高めの税率で支払わなくてはなりません。

当然、売却することを考えるでしょうが、上記のような計算方法を把握して、きちんと節税対策を行って手続きすることをおすすめします。

マンションの無料一括査定サービスの利用!

マンションを売るにあたって、利用したいのが不動産の一括査定サービスです。

一括査定によって、当初の査定額より500万円以上高く売却できた事例がたくさんあります。

以下は1,000社以上の不動産会社と提携しているサービスで、一度に最大6社に無料で査定依頼できます。できるだけ高く売りたい方、必見です。

マンション売却に有利な一括査定サイトはこちら
※全国エリア対応なので、市街地だけではなく郊外のマンションもOKです。

シェアをお願いします。


コメント

この記事へのコメントはありません。

コメントする


※メールアドレスは公開されません。