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マンションの定期借家契約と普通借家契約の違い

マンションを賃貸に出すときに、大まかにわけて二つの種類があるのをご存知でしょうか?

一つには定期借家契約、もう一つには普通借家契約があります。

どちらも特別なものではありませんが、一般的には後者の普通借家契約の方が多くなっています。

ただ、よくあるケースとして、長期出張や、いずれ戻ってくる予定のある転勤などの理由で、しばらく住居を空ける場合、賃貸に出した方がいいのか、それとも売却してしまった方がいいのか、選択に迷うことがあります。

それぞれにメリットやデメリット、また注意すべき点があります。
以下ではそれら一つ一つについて解説していきます。

契約内容の違いを比較

定期と普通借家契約では、さまざまな点で異なってきますが、ここでは重要な点に絞って比較し、それぞれの特徴を簡単に確認してみましょう。

それと同時に、賃貸に出す場合にはどちらの契約が良いのか、それぞれメリット・デメリットも見ていきます。

契約期間

定期借家契約において、期間については借主と貸主の間で取り決めることになりますが、通常は1年以上の契約期間になります。

1年未満の契約の場合でも、借地借家法第29条によって規定されている「1年未満の建物賃貸借を期間の定めのないものとみなす」というルールは適用されません。

つまり、定期借家契約では1年未満の契約も可能です。

それに対して、普通借家契約の場合は1年以上で設定します。
1年未満の場合には「期間の定めのないもの」と規定されます。

とはいっても、1年で契約することは稀で、ほとんどの場合は2年間での契約になっています。

契約方法

定期借家契約の場合には、借地借家法によって契約書による手続きが義務づけられています。

また、契約満了の前には、賃貸期間が切れると同時に契約が終了し、引き続き住居することはできないことを、書面によって通達しなければなりません。

それに対して、普通契約の場合には、契約書をもって取り交わすことが望ましいですが、口頭での契約も可能です。

途中解約

定期借家契約の場合には、契約期間内に貸主の都合から解約の申入れをすることはできません。

借主の側からは、転勤、療養、親族の介護など、止むを得ない事情が発生した場合に限って、途中解約の申入れが可能になっています(借地借家法第38条第5項)。

このような、借主からの申入れの場合、解約する日にちの1ヶ月前にはその旨を貸主に通告する必要があります。

ただし、このような借主の側からの申入れであっても、これができるのは床面積が200平方メートル未満の住宅の場合に限られています。

一方で、普通借家契約の場合は、貸主からの解約申入れについては、止むを得ない事情がない限り、借主が居住を希望しているに関わらず解約をすることはできません。

借主からの解約の申入れは可能ですが、契約を結ぶ段階で、途中解約の条項を契約書に設けて、申入れはどれくらい前にすればいいのか、直ちに解約したい場合には、お金はいくら払えばいいのか、といった内容を決めておく必要があります。

契約の終了

定期借家契約では、契約の期間が1年以上の場合、貸主は借主に対して期間が満了する1年~6ヶ月前までに、契約が終了することを通知する必要があります。

なお、期間が満了する前の段階で、貸主と借主の両者でその建物を使用することについて合意していれば、再契約できます。
そうなれば、引き続きその建物を使用することは可能です。

普通借家契約の場合では、最初に取り決めた期間(通常は2年間)が満了すると、特に解約の申入れをしない限り自動的に更新されます。

賃貸にするならどっちがいい?

ではいったい、定期か普通か、どちらの契約タイプで貸し出すのがいいのでしょうか?

賃貸に出す場合には、どれほどの期間貸し出すのかが問題になります。

例えば、最初から2年間と決まっているのであれば、定期借家契約にする方にメリットがあります。

その期間で借主と期間契約しておけば、問題なく期間満了と同時に退出してもらい、自分が居住できるでしょう。

ただ、期間限定の賃貸は、借主が見つかりにくいというデメリットもあります。

貸主側の都合の良いように、その期間だけ借りたいという人が見つかればいいのですが、なかなか見つからない場合も想定できます。
その場合には、賃料を下げるなどの工夫が必要になり、やはりこれもデメリットにつながってきます。

賃貸に出す期間が曖昧な場合には、普通借家契約にしておいた方がいいでしょう。

というのも、契約期間中に貸主の都合で借主に部屋を退出してもらうこともできるからです。

当然、契約満了のタイミングで退出してもらうのが望ましいのですが、1ヶ月分の賃料をなしにしたり、または現金を支払ったり、お互いの合意があれば借主に退出してもらうことは可能です。

また定期借家契約に比較して、借主が見つかりやすいという点もメリットになります。

賃貸と売却どっち?メリット・デメリット

上記のような賃貸にする場合のメリット・デメリットもありますが、売却することと比較した時にはどうなるでしょうか?

お互いのメリット・デメリットを見てみましょう。

賃貸に出す場合のメリット

賃料収入が得られる

賃貸に出すのであれば、住む人がいて劣化が特に早く進行したり、不法投棄の場となったりする心配もないでしょう。
また賃貸契約期間が終了すれば、自分が戻ってきて、引き続き居住することができます。

また、当然ながら賃料収入がありますので、これもメリットの一つに数えられます。

分譲マンションに住んでいた場合ですが、このようなマンションは賃貸用のマンションとは異なり、共用部分でも専有部分でも設備やメンテナンスもきちんとしている場合が多いので、賃料を高めに設定することも行われているようです。

控除の対象になる

マンションには毎月または定期的に支払う費用があります。

例えば管理費、修繕積立金、固定資産税、住宅ローンの金利などが挙げられるでしょう。
こういったさまざまな費用項目を経費として勘定し、控除に振り分けることができます。

賃貸に出す場合のデメリット

借手が見つからない

長期の出張が入ってしまったので、ちょっと副業がてらに賃貸にだしてみよう、といった軽い気分で賃貸に出そうとして、そうは簡単には借手が見つかるとは限りません。

久しく賃貸業は成熟産業と呼ばれていますので、競合は数多くいます。
その中から自分の物件を選んでもらい、住んでもらうには、それなりに準備やプランを考える必要も出てきます。

それなりに時間とお金、経験なども必要になってくるでしょうが、それでも借主が必ず見つかるという保証はありません。
賃貸に出すにもリスクがあることを意識しておきましょう。

借主が問題を起こした場合

住居は売却してしまえば買主のものになりますので、基本的には売った本人には無関係になります。

ただ、賃貸に出している場合は、本人の意識がどうあれ賃貸業というサービス業に挙げられます。
つまり、借主が住居中に近隣の人に対して問題を起こした場合でも、無関係でいることはもちろんできません。

場合によっては、損害賠償まで発展しかねないので、金銭的な負担も覚悟しておく必要があります。

売却に出す場合のメリット

売却代金

まず挙げられるのが、売却代金という大金を入手できることでしょう。

築年数や立地条件によって金額はざまざまでしょうが、相場にふさわしい売値で売り出せば、それほど時間はかからずに買手がみつかることも期待できます。

維持費、管理費が不要になる

居住している間は、定期的に支払っていた管理費や修繕積立金などの支出がなくなることも、メリットに挙げられます。

一回ごとの費用は大きくないとはいえ、一年などある程度の期間で換算すると大きな金額になります。
売却してしまえば、これらの支出がなくなるのは、大きなメリットでしょう。

売却に出す場合のデメリット

戻って居住することはできない

戻る予定になった場合に、当然売却してしまえば再度居住することはできません。

戻るかどうか曖昧な場合に売却してしまうのはデメリットにつながるでしょう。

買手がつかない

賃貸で借手がみつかるとは限らないという事情と同様に、売却においても買手がすぐに見つかるとは限りません。

賃貸よりも大きなお金が動くので、購入希望者がいたとしても、成約に到るまでには時間がかかったり、最終的に交渉がまとまらなかったりすることもあります。

さらに、なかなか見つからない場合にはリフォームのことを考えると、その費用もかさむことになります。

まとめ

長々と述べてきましたが、少し整理してみましょう。

賃貸に出すメリット
  • 賃料収入がある
  • 控除の対象になる
  • 賃貸に出すデメリット
  • 借手が見つからない場合、コストがかかる
  • 借手が問題を起こした時に無関係ではいられない
  • 貸手の都合で契約途中に退出してもらうのは難しい(普通契約の場合は条件によっては可能になる)
  • 売却するメリット
  • 売却代金が得られる
  • 維持費、管理費が不要
  • 売却するデメリット
  • 戻ってきて居住することができない
  • 買手がみつからずにコストがかさむ場合もある
  • どういった手段が良いのか、不動産会社のプロとよく相談して決めることをおすすめします。

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