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一般媒介と専任媒介・専属専任媒介の違いは?

マンション売却を考えたときに、まず相談することになるのが不動産会社ですよね。

個人でも買手を募って売買交渉することは可能ですが、多くの購入希望者に宣伝したり、法的な手続きや商習慣をふまえた書類作成を行なうのは、現実的には非常に難しいでしょう。

不動産会社には、売却金額のうちの数%を仲介手数料という報酬を支払って、上記のような専門的な業務を取り仕切ってもらいます。

そのとき、媒介業務を行なってもらう不動産会社と、自分のマンションを売り出すための契約を交わしますが、これには3つの種類があります。専任媒介 専属専任媒介 一般媒介というものです。

ここでは、これらの契約について、その特徴や、契約を交わす時に注意すべき点を解説していきます。

不動産会社と契約を交わす意味

なぜ、きちんとした契約を交わす必要があるのか、簡単に触れておきましょう。

というのも、マンションをはじめ、不動産物件の売買はえてして大きな金額になる傾向があります。きちんと契約して内容を明文化しておかないと、ささいなトラブルでも大金が動く可能性があります。

そもそも、宅地建物取引業法ができたのは昭和27年ですが、この法律ができるまでは、不動産業界は非常に荒れた状態でした。不動産会社が専門的な知識を持たない個人から、詐欺まがいの大金を請求したり、他人名義の土地なのに売買してしまったりと、不動産会社が都合よく処理してしまうケースが頻発していました。

このような状態を改善すべく、宅地建物取引業法がつくられました。そこには個人の権利を保護するために、仲介手数料の上限をはじめ、さまざまな制約が明記されています。

個人は、専門知識をもち、業界情報にも精通している不動産会社から不法にお金を要求されたりすることのないように、きちんと明文化された契約を交わす必要があるのです。

ちなみに、宅地建物取引業法・第34条2にも、媒介契約をすることの義務が明記されています。

専属専任媒介契約

あまり一般的な契約ではないですが、まず専属専任媒介契約から解説していきましょう。

特徴は、媒介業務を1社のみに委託するという点です。

複数の会社に媒介をお願いすることができないので、その不動産会社の得意分野にマッチングしない物件の場合には、なかなか買手がみつからなかったり、見つかったとしても、あまり良い条件での成約ができない可能性もあります。

また、自分個人で見つけてきた購入希望者とも売買することは禁じられています。これは、もちろん知人や親族でも適用され、そういった人たちと売買するにしても、不動産会社を通す必要があります。

しかし、不動産会社にとっては自分の会社のみへの依頼となっているので、業務の途中で他の不動産会社にお客を持って行かれてしまう心配がありません。また、個人で買手を見つけてきても、勝手に売買されてしまう心配もありません。

従って、媒介業務を行なっても、それが無駄に終わってしまうことがほぼないので、それだけしっかりとした売買業務を行なってもらうことができます。

上記のように、この契約は個人に対して、特に強い拘束力を持ちますので、それだけ不動産会社にも制約が課せられます。例えば不動産会社は個人に、1週間に1回以上は業務の進行状況を報告しなければないないことが義務づけられています。

専任媒介契約

上記の専属専任媒介契約と概ね同じような契約内容になっており、媒介業務を契約できる不動産会社も、1社のみになります。

大きく異なる点としては、専属専任媒介契約が、個人で見つけてきた購入希望者とも売買できない内容であったのに対し、この契約では可能となるという点です。

また、この契約も個人に対して強い拘束力を持ちますので、いくつかの制約があります。専属専任媒介契約にもあてはまりますが、以下のようなものが挙げられます。

契約の有効期間

原則、3ヶ月間の契約になります。更新する場合も3ヶ月ごとに契約を取り交わす必要があります。

レインズへの登録

レインズとは全国の不動産売買の情報を網羅的に扱っているインターネットサイトです。
これは個人が通常見ることはできなく、資格を持つ不動産会社が利用できるようになっているものです。

専任契約を結んだとき、不動産会社は顧客の情報を、専属専任媒介契約の場合は契約の締結から5日以内、専任媒介契約の場合は7日以内に、このレインズに登録しなければなりません。

これによって全国の不動産会社が登録情報を閲覧でき、売手に対してふさわしい買手候補を勧めることが可能になります。

この登録義務の理由は、不動産会社が、自社で扱う購入希望者ばかりを優先して成約にいたろうとすることへの規制です。

売手と買手を自社で扱うことによって、自社に都合の良いように契約を取り決めようとしたり、他の不動産会社へ情報が流出するのを防ごうとする意図のもとに、登録が義務づけられるようになっています。

業務過程の顧客への報告

専属専任媒介契約、専任媒介契約を結んだ際、販売活動の状況をはじめ、進捗過程を顧客に報告する義務があります。

2つの契約ともに、一社に販売を委託するわけですので、顧客としてはただ見守ることしか、基本的にはできません。

このような顧客の心理的な不安を解消する意図のもと、業務報告が義務づけられています。

専属専任媒介契約の場合は1週間に1回、専任媒介契約の場合は2週間に1回は少なくとも報告しなければなりません。

一般媒介契約

上記2つの契約方法とは対称的に、複数の不動産会社と販売契約できる方法です。
個人で見つけてきた買手とも売買できることが認められています。

もちろん最終的にはいずれか1社に絞って契約をしますが、最も有利な買手を提案してくれた会社と契約するのが通常です。

ただ、この契約にも2つの種類があり、明示型と非明示型があります。

明示型は、複数の不動産会社と契約した場合、他の会社名や契約内容を示す必要があり、非明示型はその必要がない契約方法です。

メリット・デメリット

一般媒介契約は複数の会社と契約できますので、それぞれの会社の間で競争が生まれ、顧客にとってより有利な条件が提示できるような切磋琢磨が期待できることがメリットと言えるでしょう。

逆に、不動産会社にとっては、せっかく販売努力をしても、他の会社と契約を結ばれてしまったら、その努力が水の泡になってしまう不安が常にあります。そのため、より本腰をいれた、全面的な販売姿勢を取りにくいという結果につながりやすく、この点が一般媒介契約のデメリットに挙げられます。

それに対して、(専属を含む)専任媒介契約は、一社のみの契約となるため競争原理が生まれないので、切磋琢磨の余地がなく、顧客にとって有利な条件が発生しにくい内容とも言えます。この点、専任媒介契約のデメリットになるでしょう。

ただし、自社だけの契約なので、他の会社と契約されてしまう不安がないので、より全面的な販売姿勢をとってもらいやすいというのが、売手にとってはメリットとなります。

まとめ

以上見てきたように、3つの契約にはそれぞれ特徴があり、メリットとデメリットもそれぞれ挙げられます。

いずれの契約にしろ共通して言えることは、不動産会社の担当者ときちんと信頼関係を築くということにあるでしょう。

担当者が誠意と熱意をもって販売促進に取り組んでくれるか、密なコミュニケーションが取れそうかなど、相手の姿勢を見抜くことも大事です。

自分に合った担当者を見つけるためにも、まずは複数の不動産会社とコンタクトを取ることが大切です。
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