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マンションは居住中より空き家の方が売れやすい?

マンションを何らかの事情で売却しようとしたときに、居住したままで売却に出した方がいいのか、それとも家財類を出してしまい、空き家にしてから行った方がいいのか、迷う方も多いのではないでしょうか。

実際、不動産会社に相談すると、空き家にしてから売りに出すことを勧めるケースが多いようです。

というのも、空き家にした方が、見学のスケジュール調整のしやすさ、案内時のしやすさ、物件を紹介するにあたっての情報整理のしやすさ、といった点で、より手間をかけずに見学者を案内できるからです。

居住者がいると、一つ一つ家財類の配置や使い勝手の良さなどを説明しなくてはならず、そのための情報収集と整理といった手間がかかってしまいます。

住みながらの売却は不利なのか?

では、不動産会社の勧める方法を鵜呑みにせずに、より売主に有利に売却するには、居住中と空き家は、どちらの方が良いのでしょうか。
ここでは、この問題について、ポイントを絞って解説していきます。

居住中に売る

住んでいる状態で売りに出す場合について考えてみましょう。

メリット

居住中のマンションを売りに出した場合は、見学に来た人にとって大きなメリットになるのが、生活の空気感を肌で感じることができることです。

見学者が内覧に来たときに、最も気にするのは、もし自分がこの部屋で生活し始めたときに、どのような家具の配置、どのような動線を保つか、といった点です。

実際に家具などを運び込んで確認することはもちろんできないので、居住中の人のものが配置されていれば、手に取るように生活環境がわかります。

これは購入希望者に向けての、大きなアピールポイントになるでしょう。
また、居住者と会話して、より実際的な情報を得られることは大きなメリットになります。

不動産会社からも、もちろん情報は得られるのですが、やはり営業トークではないのかという猜疑心は常に沸き起こってしまいます。
実際に不動産会社も、販売に有利な情報しか言いたがらないでしょう。
不利な話をしたとしても、致命的なものや大きなデメリットは言わないはずです。

実際に住んでいる人であれば、近隣の入居者の情報だったり、近所の買い物しやすいお店や学校など、気になる生の声を聞き出せます。

デメリット

一方では、見学者と居住者との日程調整をしなくてはならないという手間がかかります。

もちろん、基本的に見学に来る人に合わせる必要がありますが、都合がつかないこともあるかも知れません。
その分、見学日程が遅れてしまい、最終的には、先に他の物件を見学して、そちらに決めてしまうというケースもあり得ます。

日程調整は意外と難しい作業で、これはデメリットの一つに挙げられます。

また、家財類が置いてあると、上記のような生活空間の確認ができるというメリットがある一方、見学者が部屋の内部を隅々まで確認しづらいというデメリットが挙げられます。

見学者はコンセントの位置、水道管の位置、電話線の位置から各スイッチの配置まで、しっかりと確認したいものです。

居住者がいるとなると、なかなかベッドの奥だったり、クローゼットの端までを確認しようとするのは、気が引けてしまうでしょう。
しっかりと確認できないと、購入に至る決心を鈍らせてしまいます。そういった意味で、家具が置かれている状況はデメリットにもつながります。

最後にあげられるのは、販売活動についてです。
たいていの売主は、自分がマンション売却をしていることを周りの人たちに気づかれたくないものです。

販促のためにチラシなどを配布してしまうと、当然周知されてしまうので、配布する代わりの手段を考える必要があります。
このように通常の販促活動が取りづらいという点も、デメリットに挙げられます。

空き家の状態で売る

空き家にした状態でマンションを売り出す場合について考えてみましょう。

メリット

家財類が基本的には置かれていないので、自分好みの家財類の配置を想像しやすいという点がメリットとしてあげられます。

居住中の場合のメリットとして、実際の生活空間の確認ができることを挙げましたが、これが帰って先入観となり、なかなか自分の理想的な配置を確認しづらくなることもあります。

家財類がないことによって、新たな配置をしやすくなるのは、見学者にとって喜ばしいことでもあります。

また、前の人の家財類が置かれたままだと、どうしてもすぐに入居したいという気持ちが起こらないということが考えられます。
空き家になっていれば、まっさらな状態ですから、より新鮮な気分で、早く入居したいという気持ちに向かうことがあるでしょう。

居住中のデメリットの裏返しのようになりますが、売主との日程調整をしなくてもいい,ということは、やはり大きなメリットになるでしょう。それだけ手間がかからず、早く売買契約に至る可能性が高まります。

デメリット

デメリットは、居住中のメリットを裏返したものの他に、空き家にすることで、部屋が傷んでしまうことが挙げられます。

売りに出して、すぐに買主が見つかればいいのですが、なかなかそうはいかないでしょう。

仮に1年も買主が見つからなければ、部屋の痛みはかなり進んでしまいます。それを避けようと、月に1回程度でもメンテナンスすることは、売主にとって大きな負担となるはずです。

また、長い期間売れないと、思いもよらない噂が立つこともあります。何もなくても、勝手にいわく付き物件かのように言われてしまう可能性もあります。

まとめ

どのような商売にしても、売り急いで、購入希望者に「買わせようとしている」という気持ちにさせないことが重要です。

居住中の物件、空き家物件、いずれにしても上に挙げたようなメリット・デメリットがありますので、より適切な判断で売りに出してください。

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