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マンション売却と土地・建物の按分について

マンション売却の際に、土地と建物の区分がされていなく一括で譲渡する時、建物代金また土地代金は、それぞれどのように計算すればいいのでしょうか?

このような問題は、土地が非課税で、建物は課税対象になることから生まれてきます。さらに言えば、売り主側と買い主側の思惑のせめぎ合いから生まれると言えるでしょう。

売り主の方は、非課税となる土地の割合が高くなった方が、納めるべき消費税額が低くなるので土地の割合が高くなることを望みます。逆に買い主の方は建物の割合が高い方が、控除額が増すなど都合がよくなるので、建物の割合が高くなることを望みます。

公正に代金を区分するには、計算方法が一つとは限らず、状況に応じて合理的とされる計算方法を採用し、算出することが認められています。

ここでは、マンション売却の際に、土地と建物を一括譲渡する時の計算方法について解説していきます。

先に売却額を知りたい方はこちら

土地と建物の譲渡代金の割合

冒頭に少し触れましたが、土地と建物の譲渡代金の割合が問題になるときの原因である、売り主側と買い主側の思惑を見てみましょう。

売り主は土地建物を一括譲渡するときは、消費税のことを念頭において、建物よりも土地代金の割合が高くなることを望みます。土地が課税対象とならないからです。

それに対して買い主は購入後の減価償却費のことを念頭に、建物の割合が高くなることを望みます。というのも、マンションを購入した直後は、購入費用として経費に計上することはできずに、通常の資産として計上されます。

とはいっても、建物は徐々に資産が目減りしていくので減価償却の項目となり、毎年の収入から経費として計上できます。
つまり所得額から控除できるので所得額が減り、所得税も減らすことができます。

一方で、土地については資産が目減りするわけでもなく、減価償却の対象になりません。そのため、費用として所得税の控除額にすることもできず、通常の資産として保有し続けるしかありません。

このような事情から、売り主は土地代金の割合を、買い主は建物代金の割合を、それぞれ高くなることを望むようになります。

ただ、上記は不動産会社という法人を通した場合の話で、個人間の売買では消費税は発生しません。したがって、土地と建物の代金割合についてのせめぎ合いはなくなります。

国税庁が推奨する按分方法

まずは行政からの指導内容を確認してみます。
国税庁の該当サイトを確認すると、土地建物を一括譲渡する場合、以下の按分方法が掲載されています。

  1. 譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分
  2. 相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分
  3. 土地、建物の原価(取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含みます。)を基にした按分

上記の方法によって、土地と建物を合理的に区分することが勧められています。

契約書の金額に基づいた按分の方法

契約書の金額に基づいた按分方法についてみていきましょう。

売買契約書に代金の記載のある場合

もし書類に土地と建物の代金が明記されていれば、それに基づいて按分することができます。

当然と言えば当然ですが、不動産会社という専門のスタッフが書類を作成したとしても、記載のない場合がありえます。
記載があれば問題なく按分可能でしょうから、記載の有無をまずは確認することになります。

売買契約書に消費税のみの記載がある場合

上記のように、消費税は土地にはかからずに建物のみにかかります。

そのため、もし消費税の記載があれば、そこから逆算して建物代金を計算することができます。

たとえとして、下のような消費税額の場合の計算方法を示します。

消費税額80万円
消費税8%

消費税額に消費税を割り戻すと、建物代金が算出されます。
80万円÷0.08=1,000万円

つまり、建物代金は1,000万円であることがわかります。

土地建物代金が不明な時の按分の方法

土地建物代金が不明な時は、上記の国税庁の勧める計算で代金を求めることになります。

固定資産税評価額によって按分

建物と土地、それぞれの固定資産税評価額に基づいて按分します。

具体的には、それぞれの固定資産税評価額の対比を求めて、その比率で全体の譲渡金額に占める金額を算出します。
たとえとして、下のような評価額の場合の計算方法を示します。

土地の評価額 40万円
建物の評価額 160万円
譲渡代金合計 720万円
土地:建物の対比 2:8

このように土地と建物の対比が計算できたら、代金合計の金額をそれぞれに掛けます。

土地の代金 720万円×20%=144万円
建物の代金 720万円×80%=576万円

上記の金額がそれぞれの代金になります。

時価による按分

時価による方法では、それぞれの時価を求め、その比率に従って按分を求めます。
この方法での問題は、時価の求め方にあります。

一つには不動産鑑定士による評価額をもとに時価を計算する方法です。
ただ、このやり方は、不動産鑑定士への依頼代金がかかることです。

一般的には数十万円の依頼代金が必要となりますので、その費用を工面することが問題になるでしょう。

または、新築建物の特例という方法が挙げられます。
これは新築したときの原価に、142%を乗じた金額を建物価格とする方法です。

原価をもとにした按分

建物の建築原価を求め、これをもとに土地と建物の代金割合を求める方法です。

ここでは建築原価の求め方が焦点になりますが、これは取得費に経年分の評価を参照して求めることになります。
また、求められる原価は、それぞれの構造に応じて評価額が変わってきますので、売却物件の構造が木造か鉄筋コンクリートかなどによって、同じ経年数でも原価が異なってくることに注意が必要です。

まとめ

土地と建物を一括譲渡するときの計算方法は、買い主と売り主の思惑が錯綜して、デリケートな問題になりがちです。

上で紹介したいずれの計算方法でも、合理的な正当性があれば、どの計算でも代金の割合を算出するのに不具合はありません。

どのように算出するかは、費やす費用や時間を考慮して、買い主と売り主の両者が最もふさわしいと思える方法で行うのが大切になってくるでしょう。

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