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賃貸中のマンションは売却できる?

マンションを売却するときに、入居者がいる場合は、なかなか手間のかかるものです。

当然ですが、借主という入居者がいるわけですから、その人の意思を無視して売りに出すことはできません。

特に一般借家契約という契約タイプの場合には、借主の意思を尊重しなくてはならないようになっています。

ここでは、賃貸マンションを売却するにあたって、一般借家契約と定期借家契約の違いを解説します。

同時に、オーナーチェンジという手続きにおける売却方法についても紹介します。

先に売却額を知りたい方はこちら

賃貸借契約の種類

一般借家契約と定期借家契約は、いずれも賃貸借契約タイプの一種で、共通した内容も多いですが、異なる点もあり、そこには貸主・借主両方にとって重要な点も含まれています。

一つずつ確認していきましょう。

契約期間の違い

一般借家契約は普通借家契約とも呼ばれます。
定期借家契約との違いでは、借主との契約期間の長さが最も際立った違いになるでしょう。

一般借家契約は1年以上で契約し、通常は2年の契約期間に設定します。
2年の契約期間が終わり、借主に継続の意思があれば、契約を更新して居住することになります。

また契約期間を1年未満とすることもできますが、その時は期間を定めていない契約という形になります。

それに対して、定期借家契約の場合には、決まった契約期間というのはなく、貸主・借主が相談して設定することになります。
この契約でも1年未満での契約が可能です。

契約期間が終了すれば、そこで契約も完了となって明け渡す段取りに移ります。
また、契約期間が終わる前に、貸主・借主双方が納得すれば、再契約の上で継続して居住することは可能です。

中途解約

一般借家契約の場合には、借主からの中途解約の依頼があれば、応じる原則的に中途解約はできません。解約の申入れ

一般借家契約では、契約期間の満了以外で、貸主の都合で解約することはできません。

借主の方からは、一定の予告期間前であれば、自己都合でも解約の申入れが可能です。
つまり、一般借家契約では、借主の意思に左右されるという面が強い契約タイプとなります。

定期借家契約でも、貸主からの解約要求は基本的にはできません。

また借主側も、転勤や病気など止むを得ない事情を除いて解約要求はできません。
一般借家契約よりは、借主の意思は強く反映されないタイプといえるでしょう。

一般借家契約したマンションを売る

一般借家契約は、上記のように、借主の意思が比較的尊重されます。

貸主が売却したい事情があっても、借主が継続して居住したいという意思を示す限り、退出させて売りに出すことはできません。

ただ、通常、契約書には双方が合意納得する場合には、契約内容の一部改変は可能など、ある程度の契約上の余裕を持たせてあります。

どうしても貸主が売りたいということであれば、例えば謝礼として家賃数ヶ月分などを渡して退出してもらうことはできるでしょう。

定期借家契約したマンションを売る

定期契約であれば、契約期間が満了となれば、確実に借主は退出しますので、その時点での売却が可能になります。

売却予定がある場合には、定期借家契約にして、その満期を見計らった売却計画を立てることができるでしょう。

なお、定期借家契約において契約満期となるときには、その半年から1年前に、満期になる旨を借主に告知する義務があります。

期間満了になる前に売却を希望する場合には、一般借家契約と同様に、何らかの謝礼を送る必要があるでしょう。

あまり謝礼が高くついてしまう場合には、満期まで待ってから売却した方が、結局は金銭的にメリットがでることも考えられますので、よく検討することが大事です。

オーナーチェンジについて

オーナーチェンジとは、賃貸の借主は変わらずそのままの状態で、売却によってオーナーだけが変わることを指しています。

居住者にとっては、何ら生活は変わらないので、このようにオーナーが変わったとしても、不都合は起きません。

ちなみに、オーナーチェンジとは居住者のいる場合には使いますが、空室の場合には使わない用語です。

オーナーチェンジをした場合には、居住者にはその旨を知らせる必要があります。

貸主は新しい貸主との連名で借主に報告しますが、管理会社に家賃回収などの業務を依頼しているときには、その報告は不要になることもあります。

入居者がいる場合、売ることはできる?

これまで述べてきたように、貸主は様々な障壁があって、入居者がいる場合には売却が困難になります。

というのは、売却するには内覧する機会が出てきますが、入居者に許可を得る必要があり、その上入居者と内覧希望者との予定を調整するなどの手間がでてくるからです。

所有権を持っているとはいえ、勝手に他の人を部屋にいれることはできません。

また、入居者の退出を待ってはじめて売却できますので、購入者が出たとしてもすぐには引渡しができません。

売り出しにあたってのこのような事情はマイナス要素になりますので、なかなか購入希望者が見つからない場合や、いたとしても値段交渉で不利になる可能性があります。

とはいっても、入居者がいることは、賃料が得られているという一つの実績になりますので、購入希望者へのアピールにつながります。

また、当然ですが、入居者がいる限りは賃料収入があるので、これもメリットになります。

まとめ

賃貸マンションを売却する際に、入居者いる時は、かなり手間がかかることがお分かり頂けたのではないでしょうか。

特に一般借家契約の場合には、借主の意思が尊重されますので、売却計画を立てるのが難しくなるかもしれません。

最初から投資目的で、賃料収入という運用益よりも売却益を求める場合には、予定が立てやすい定期借家契約を結ぶのがいいかもしれません。

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