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マンション売却でクーリングオフってあるの?

クーリングオフという言葉は聞いたことがあると思いますが、具体的な意味や法的な根拠について、ご存知でしょうか?

これはある定められた期間内であれば、自分からの説明は不要で、かつ無条件で契約の撤回・解除をできる法的制度になります。

この「定められた期間」に頭を冷やして(クーリングオフ)考え直す機会を与えることから、この名称ができました。
なお、法律上の文章には「クーリングオフ」という言葉を使用せずに、上のような内容を示しています。

そもそもこの制度は、無店舗で販売業務を行う訪問販売者が意図的に契約者の考える時間を与えずに、販売者にとって都合の良い契約を結ばせようとする事態に対して、これを防止しようとするものです。

一般的には金品を販売することをイメージしますが、不動産関係の売買でも適用されるのでしょうか。
ここではマンション売却におけるクーリングオフについて解説していきます。

不動産売買のクーリングオフ

不動産売買の場合に取引されるものは、土地をはじめ、住宅(マンション、戸建)のことになります。
これらの取引においてもクーリングオフ制度は適用されます。

法的な根拠として、以下に宅地建物取引業法の条文を要約して引用します。

宅地建物取引業法(第37条の2)

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令で定める場所(事務所)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主は、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

要するに、不動産業者から、事務所でない場所で購入の申し込みをしてしまった場合には、その撤回ができる、という旨が記載されています。

同時に、申し込みの撤回をしても、不動産業者から契約破棄による損害賠償や違約金の請求をされることはないとも書かれています。

つまり、不動産取引に精通していない消費者を精通している不動産業者から保護するために作られた法律であることがわかります。




適用の例外

ただし、上記の法律には、以下の場合にはこの法律が適用されないことも記載されています。

  • 申し込み者が、申し込みの撤回をでき、またその申込みの撤回を行う場合の方法について告げられた場合において、その日から起算して8日を経過したとき。
  • 申し込者が、当該宅地、または建物の引渡しを受け、その代金の全部を支払ったとき。

申し込みから8日目を過ぎた場合、また引き渡しをして代金を全額支払ってしまった場合、これらの場合には解約の請求をしても無効となってしまうので、注意が必要です。

上記の条文以外にも、適用されない場合が挙げられます。

  • 申し込み者が不動産業者の事務所に出向いて契約した場合。
  • 売主が個人の場合。
  • 申し込みの場所が不動産業者の事務所以外であっても、申し込み者が自ら指定した場所(例えば自宅、会社)で契約した場合。
  • 不動産業者同士の取引である場合。
  • 10区画以上の宅地、また10戸以上の建物分譲をする案内所、モデルハウス(ルーム)などで申し込みをした場合。

これらの場合を除いて解約を要求した場合には、不動産業者は速やかに手付金または受け取った金銭を返す義務があります。
またそれ以外でも、消費者に不利な条件があると判断された場合は、無効とされることも記載されています。

また、不動産取引における全ての対象が、宅地建物取引業法(第37条の2)の適用を受けられるわけではありません。

例えば、戸建にしろマンションにしろ賃貸借契約は適用外になりますし、また新築や増築などリフォームについての請負契約にも適用はされません。

ただ、このような場合にも全く適用から除外されるわけではなく、特定商取引法が適用される可能性がありますので、参照することが必要です。

期限の告知

ちなみに、不動産業者が自らクーリングオフの詳細を申し込み者に告知する義務はないとされています。

ただ、8日間という期間について告知しないと、申し込み者が永久にクーリングオフができるようになってしまうため、クーリングオフの期間を告知するのが通常になっています。

クーリングオフを申し出るには、書面にその旨を記載して送付するようになります。
なお、その到着日自体は、クーリングオフ期間を過ぎても良いことになっています。

とは言っても、期間内に送ったことの証明のため、内容証明郵便で送付することが勧められています。

内容証明郵便を使用すれば、法的な効果や意思表示を郵便局(郵送事業株式会社)が保証してくれます。

注意点

もっとも注意すべき点は、書面を通して不動産業者からクーリングオフについて「いつ告知されたか」です。

仮に購入の申し込みの時に告知を受けていたなら、この時点から数えて8日目になります。つまり売買契約の時点から数えるのでなく、あくまで告知を受けた日から数えることは覚えておかなくてはいけません。

また、申し込み者が個人でなく、法人つまり会社・事業者であってもクーリングオフは適用されることも、見失われがちな点です。

というのは、宅建業法では申し込み者が宅建業者の場合には適用されないとしており、あくまで不動産取引に精通していない消費者を守る制度であることが、ここでもわかります。

まとめ

クーリングオフが問題になるようなシーンは、いかがわしい金品の購入の訪問販売や電話による強引な販売手段などが思い浮かびますが、不動産取引においても問題になることです。

不動産取引のクーリングオフについての概要は上記のようになりますが、宅建業法以外にも消費者契約法など、他に消費者を守ってくれる制度もあります。

もし問題になりそうであれば、不動産流通推進センターをはじめ消費者センター、地方自治体にも相談してみるのがいいでしょう。




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