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マンション売却と引渡しの時期・タイミングは?

マンション売却にあたり、事情によっては早めに新居に引っ越さなくてはならなかったり、余裕を持って売りに出せる場合もあると思います。

そこで、マンションを売却する際に、その引き渡しの時期はとのように設定されるのでしょうか。
また、引き渡し時期を設定するのに、注意すべき点はあるのでしょうか。

ここでは、マンション売却の引き渡し時期をめぐる問題について解説していきます。

先に売却価格を知りたい方はこちら

不動産売買契約の流れ

諸々の条件・事情によって若干の違いはありますが、大まかな売却・引渡しまでの流れを確認しておきましょう。

まずは売却価格の目安を立てます。そのためにはインターネット上の一括査定サイトや近隣の不動産会社の取引金額を見て、自分の条件と似たものを参考に、大体の相場を掴んでおきます。

次には、売却を仲介してくれる不動産会社を決めます。

不動産会社、またはその担当営業によっても売却金額、売却までの時間などが左右されますので、どこでもいいというわけにはいきません。複数の不動産会社に声をかけて、親身になって動いてくれる不動産会社をパートナーとして選びます。

不動産会社が決まったら、その会社と媒介契約を結びます。専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類がありますので、この中からふさわしいものを選択します。2種ある専任媒介のうち、いずれかを選べば、割とスピード感を持って成約に至ることができるでしょう。

その後、実際に物件を売却に出し、購入希望者が現れれば、金額面を始め諸条件について交渉します。
交渉がまとまったら、売買契約を結びます。そして契約事項に問題なければ、引渡しへと進みます。

引き渡しの段階では、売買代金を精算します。同時に、必要であれば抵当権の抹消申請、また所有権の移転登記を行います。

買い替えの場合

マンションを売却する理由の中で、現在のスペースでは手狭になってきたというのは、最も多い理由の一つです。そういった場合、買い替え先の住居を探しつつ、売却交渉も進めるというケースが考えられます。

このようなケースでは、どちらを優先して進めればいいのでしょうか。

もし、転勤などで住み替える時期が決まっているのであれば、先に購入をすすめるのがいいでしょう。また、買い替え先の物件の購入予算をあらかじめ決めている場合は、売却を優先的に進めるのがいいと言えます。

ただ、買い替えの場合は、売却金額を住み替え先の購入代金にあてようと考える場合が多いでしょうから、売却を優先的に進めるのが一般的になることが予想されます。

購入に関しては、買手である自分の意向がかなり強く反映されますので、予想外の時間はかかりにくいものです。それに対して売却に当たっては、買手である相手の意向に左右されますので、売買のタイミングは、自分が買うときよりも掴みづらい傾向にあります。

引き渡しと登記

不動産の分野において、「引き渡し」とは該当物件に対する所有権の移動のことを言います。

これが行われるのは、通常、売買代金の全額支払いと同時に行われます。
売買契約の時に買手が手付金を支払っているはずなので、その残額を支払うことになります。

売買代金の全額の支払いと同時に所有権を移すことは、通常、売買契約書に明記するので、契約書の作成時には、記載されていることを確認しておくのがいいでしょう。

ただし、売主が売買代金の全額を受け取ることなく買手側に所有権を移動してしまうのを防ぐために、必ず全額支払われたタイミングで所有権を移動する旨を、特約事項として記載する必要があります。

この全額支払いができると、一般的には司法書士が買主への所有権移転の登記を代行します。

決済のタイミングで行われること

決済の際には具体的にどのようなことが同時に行われるのでしょうか。

  • 固定資産税の日割り計算の開始
  • 鍵の引き渡し=不動産物件の引き渡し
  • 所有権移転の登記

このように、代金決済と同時に複数の重要事項が行われることになります。

したがって、所有権移転後の引き渡しが行われることはなく、仮に引き渡しを後に延ばす申し出があったとしたら、新たな契約を取り交わす必要があります。

例えば、決済の1週間後に引き渡しをして欲しいと、売主から申し出あったとしたら、どうなるのでしょうか。

既に買主に所有権が移動しているのですから、買主はこの不動産を独占して使用、収益に利用することができます。

この状態で1週間の間、(売主に対して)賃貸に出すということになりますので、使用料を請求するか、または無償で貸し出すのであれば、その旨を明記して契約書に記載する必要があります。

まとめ

不動産売買において、引き渡しというのはまさに最終段階にあたり、代金の精算と所有権の移転登記が行われます。

また固定資産税の日割り計算など、重要事項も同時に始まるタイミングですので、精算よりも前に引き渡しが行われることはありませんし、同様に清算から数日後に引き渡しということは考えられません。

そのような申し出があった場合には、法律の専門家にも相談して、トラブルのない契約を結びましょう。

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