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マンション売却で管理費や修繕費、税金の滞納がある場合は?

マンションの売り出し価格を決めるときには、もちろん査定額をもとに、売主の希望価格を加味して決めます。

このときに、どれほどマイナス要素が入ってくるかによって、売り出し価格も左右されてきます。

例えば、近隣の部屋に問題のある人が居住している、管理人があまり気配りしてくれない、といったものがありますが、マンション管理費や修繕費、さらに税金の滞納がある場合は、どれほどのマイナス評価になるのか、不安になっている方もいらっしゃるかもしれません。

支払いが滞っていても売ることができる?

しかし、そもそもそういった滞納のあるマンションは売りに出せるのでしょうか。
ここでは、こういった問題について、いくつかのポイントから解説していきます。

管理費や修繕費について

そもそもマンション管理費、修繕費とは、具体的にはどのような費用なのでしょうか。
まず、この部分から簡単に確認してみます。

マンションにはそれぞれの部屋である区分所有の部分と、建物自体を支える部分や壁・廊下などの共用部分があります。このマンションの共用部分の管理・維持のために使われる費用のことを管理費としています。
大体の相場では1万円前後となっています。

他方で、マンションの耐久性は、大きなトラブルがなければ50年から長くて100年もあるとされています。もちろん、これだけの長い期間を維持するには、それに見合ったメンテナンスが必要になります。

例えば外壁の塗装、排水管の老朽化対応など、築年数が増えればそれだけ修繕の必要が出てきます。

これらの部分は共用している訳ですから、居住者みんなで積み立てていく必要があります。これが修繕費にあたります。
こちらも相場的には1万円前後となっています。

滞納したらどうなる?

現在の日本のような格差社会では、貧困層の住宅ローン滞納が目立っていますが、そういった人たちは、必然的に管理費や修繕費も滞納している傾向にあります。

2~3ヶ月といった短い期間であれば大した額にはならないでしょうが、長い期間になると、100万円近くの大きな金額になってしまいます。
このような大金になると、簡単には支払えなくなり、大きな問題に発展してしまいます。

こういった場合の対処方法は、管理組合や管理会社の方針によるところが大きいです。電話や直接訪問で催促するところもあれば、訴訟するところもあります。

一般的には、滞納し始めてから3ヶ月くらいは、書類送付、電話、自宅訪問による督促になります。半年以上これらを行なって、滞納者が支払いをしない場合は、法的措置の検討に入っていくことになります。

さらに問題が発展してしまえば、最終的に競売にかけられることもあります。
つまり、住居が差し押さえられ、居住者は退去されて該当物件を強制的に競売にかけることになるのです。こうなってしまうと、居住者の意思とは関係なく、競売手続きが進められていきます。

競売で落札されても、落札金額は通常の相場よりも6割程度と、かなり低い金額にしかなりません。

なお、この場合、競売で競り落とした新たな居住者が、管理費・修繕費を請求されることになります。

売買できる?

管理費・修繕費を滞納したマンションを売却することは可能です。
ただ、不動産会社に依頼すれば、そこから管理組合に滞納額の問い合わせ、滞納管理費の証明書の有無の確認をするはずですから、売却する前に滞納の債務があることが知られてしまいます。

こうなれば、通常の売買市場での売り出しは困難になります。

このような場合に行われるのが、個人同士での売買です。自宅マンションを特別な安さで売り出し、それに目をつけた購入希望者に売る場合、そういった滞納の確認が見過ごされるケースがかなり多くなります。

このように通常でない売買ルートでの売却は可能ですが、トラブルの元になるため、あまりおすすめできません。

税金の滞納は延滞税がかかる

管理費や修繕費の滞納と同様に、近年では税金の滞納も多くなっているようです。
これも一度ずつの納税額は大きくなくても、長期間に渡って滞納すると、100万円近くまで膨らんでしまうこともあります。

ただし、管理費をそれぞれの管理組合が管理しているのとは違って、税金は行政が一括して管理しています。

税金は滞納してしまうと延滞税がかかってしまいます。平成25年度の改正で少し税率は下がりましたが、納付期限から2ヶ月以内で2.9%、それ以上で9.2%と、2ヶ月以上の場合は、かなり高い税率がかけられます。

任意売却や競売

税金滞納の場合も管理費・修繕費を滞納した売却の場合と同様に、不動産会社を通した売却は困難です。

また、所轄の役所からの督促を無視していると差し押さえになる場合がありますが、こうなってしまうと任意売却もできなくなります。

任意売却をするためには、滞納した税金を納める必要があります。これができなければ、やはり競売にかけられて、強制的に売却させられるという結果になります。

まとめ

滞納をしないようにするのが当然なのですが、事情あってそうなってしまう場合もあるでしょう。

そういった時は、行政や金融機関が手助けしてくれる場合もあるので、包み隠さず相談してみることをおすすめします。

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