1. ホーム
  2. マンション売る時の疑問点
  3. ≫マンション売却予定があるのに繰り上げ返済すべき?

マンション売却予定があるのに繰り上げ返済すべき?

マンションを売却する事情はいくつか挙げられますが、最も多い理由としては住み替えが挙げられるでしょう。

転勤や子どもの成長などが挙げられますが、マンションを購入してから間もない段階ですと、住宅ローンが完済できていないケースも多々あります。

そのような時に考えられる手段は、一つには繰り上げ返済で完済してしまう、もう一つは売却してその売却金額で完済する、というものです。

特に売却予定があっても、繰り上げして完済してしまうことに、どのようなメリットがあるのか、疑問に思う方もいると思います。

ここではマンションの売却予定があっても、繰り上げ返済する意味、メリット・デメリットなどについて解説していきます。

先に売却額を知りたい方はこちら

住宅ローン残債のあるマンションを売る

基本的に、ローン残債のあるマンションを売却することはできません。

残債がある場合には、売却金額で完済するのが望ましいのですが、それができない時には買い替えローンの利用や、さらには任意売却をすることで解決することもあります。

買い替えローンとは

買い替えローンとは、現在入居している物件を売却して、売却額では足りない残債分を新しい住居のローンに上乗せして返済していくという方法です。

これを利用すれば、完済できてない住居を売って新たな住居に住むことができますが、もちろん残債額が減ったわけではなく、上乗せされた残債額も含めて返していかなければなりません。

任意売却とは

任意売却は、返済が難しい債務者に対しての措置です。

金融機関と相談しながら、無理のない返済額を定期的に返していくもので、最悪の場合に備えた制度という程度に捉えておくのがいいでしょう。

繰り上げ返済のメリット

売却予定があるにしても、繰り上げ返済する意味はあるのでしょうか?

メリットはどのような点か、確認していきましょう。

物件の売りやすさ

まずは、売りやすさが挙げられるでしょう。

ローン残債があっても売りに出すことは不可能ではないでしょうが、抵当権が設定されてしまっています。

抵当権とは、金融機関が融資を行う際に、もし債務者が返済を滞納したとしても担保として住居を押さえておくことで、回収不能になるリスクを回避する措置です。

このような措置をされている物件が売れることはほぼないでしょう。

完済すれば抵当権は解除されますので、自分の希望金額で売りに出すことができます。

手続きの簡略化

次には、買い替えの事務手続きの手間をなくすことができることが挙げられます。

残債があった場合には、上に触れたように、買い替えをする必要があります。
住居を移転するときには何かと事務手続きが多くなりますので、繰り上げ返済によってその手間を減らすことができれば、それだけミスの出る可能性も少なくなります。

このような段階での手続きを減らすことは、それだけ早く売買成約ができるので、新しい住居への早めの入居、早めの売却額の入金が可能になります。

繰り上げ返済のデメリット

以上のようなメリットに対して、デメリットも複数挙げられます。

大きな金額の支出

繰り上げ返済をすることによるデメリットとして、まず考えられるのが、大きなまとまった金額が手元から出て行ってしまうという点でしょう。

日々の生活費や、自動車ローンなど他の債務まであった場合には、大きな金額が出て行ってしまうことによって、個人の不安は大きく増してしまうでしょう。

ましてや、住居の売却にあたっても経費は必要になります。

例えば大きな金額となるのは、仲介業者への手数料の支払い、また引っ越し費用や入居先での諸費用も重なれば、大きな負担となってしまいます。

一括でまとまった金額を返済してしまうことは、債務がなくなる反面、不安要素が増すことがあると考えるべきです。

住宅ローン控除の目減り

新築でも中古でも住宅を購入した場合には、住宅ローン控除を受けることができます。

年間の所得金額が3000万円以下ということや、住居として使用した期間が長期にわたるなど、いくつかの条件がありますが、これをクリアしていれば住宅ローンの控除が適用されて、納税額を抑えることができます。

ただ、繰り上げ返済してしまえば、当然この適用はなります。
とはいっても、一方で住宅ローンがある場合には、利子を支払う必要があります。

もちろん、どちらが自分に都合がいいのか計算する必要がありますが、繰り上げ返済して納税額の方が増えてしまった場合には、デメリットになると言えるでしょう。

返済手数料の支払い

繰り上げ返済するにも、金融機関には「期限前完済手数料」という名目で手数料を支払う必要があります。

例えば三菱東京UFJ銀行の住宅ローンの期限前完済手数料は下のように設定されています。

インターネット・・・16,200円
テレビ窓口・・・21,600円
窓口・・・32,400円

繰り上げて、早めに返済するのに手数料を取ることには納得いかない人もいるかもしれませんが、実際のところは多くの金融危機で設定されているものです。

繰り上げ返済のときには、このような支払いがあることも覚えておく必要があるでしょう。

低金利ローンの解約になる

現在のような超がつくほどの低金利住宅ローンは、長い目で見ても稀なことです。

これほど低金利で融資を受けられるのは、他のローンではほぼないのが現状です。
これを自ら解約してしまうのは、せっかくのこの時期の恩恵を捨ててしまうようなものです。

参考までに三井住友銀行の住宅ローン(10〜15年固定、店頭金利)を見てみると、以下のようになります。

2007年3.00%
2008年2.85%
2009年2.70%
2010年2.74%
2011年2.72%
2012年2.25%
2013年2.51%
2014年2.12%
2015年2.11%
2016年1.23%
2017年1.45%

10年前の2007年では3%でしたが、現在はその半分以下の1.45%ですので、いかに低金利となっているのかがわかります。

なるべく売却の寸前まで繰り上げ返済はしないで、ローンを組んだままの方が、より低金利の恩恵を受けられるとも言えます。

まとめ

マンション売却予定があって、繰り上げ返済を検討する時は、金利の支払額とローン控除の控除額の比較や、まとまった金額がなくなってしまうことの心理的不安、低金利の恩恵を放棄することの自己判断など、それぞれの事情に応じては決定する必要があります。

ただ、低金利の住宅ローンの恩恵がありつつ、控除も適用されるのであれば、これを利用するのがいいかもしれません。

売却がすぐ間近に迫っている人は繰り上げ返済を、売却予定がまだ先という人には繰り上げ返済はしないでローン返済を続けるというのが妥当かもしれません。

マンションの無料一括査定サービスの利用!

マンションを売るにあたって、利用したいのが不動産の一括査定サービスです。

一括査定によって、当初の査定額より500万円以上高く売却できた事例がたくさんあります。

以下は1,000社以上の不動産会社と提携しているサービスで、一度に最大6社に無料で査定依頼できます。できるだけ高く売りたい方、必見です。

日本最大級の一括査定サイトはこちら
※全国エリア対応なので、市街地だけではなく郊外のマンションもOKです。

シェアをお願いします。


コメント

この記事へのコメントはありません。

コメントする


※メールアドレスは公開されません。