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耐用年数・減価償却から見るマンションの値下がり

マンションを始め、不動産物件の値が下がる仕組みにはいくつかの理由があります。
築年数や新築数の増減、さらに景気にも左右されて値段が決まってきます。

特にマンションの場合、築年数は年数を経るにつれて下落が進んでいき、およそ10~15年ほどで値段が下がりきると言われています。

築年数に応じた下落で見た場合、住居の中の各器具の老朽化、痛みや汚れの発生、またデザインの古さなどが主な理由となって値下がりが進んでいくと思われます。

木造戸建てと比較!償却年数が長く値下がりしにくい?

では、マンションの値下がりについて、耐用年数と減価償却の関係で見た時に、木造戸建てなど他の構造の建物と比較して、その値下がりの進行具合はどのようになっているでしょうか。

ここではマンションの構造に基づく耐用年数と償却年数との関係から、値下がりの問題を解説していきます。

減価償却の適用

減価償却という言葉を聞いたことのある方は多いと思いますが、きちんと理解できている方はどれほどいらっしゃるでしょうか。

ここでは基本的な点を確認してみます。

不動産など資産価値が下落していく理由に、劣化が挙げられます。
この劣化が生じるものに限って減価償却が適用されます。

つまり不動産で言えば、建物は当然劣化が生じますので、減価償却の対象になりますが、土地は劣化しないので、減価償却の対象にはなりません。

なお、ここでいう資産とは、その価値が10万円以上で、耐用年数が1年以上のものが前提となっています。
この条件を満たす場合には、税務上、取得費用をその取得年度のうちに計上することはできないようになっています。

計算方法

減価償却の計算には2つの種類があります。
定額法と呼ばれるものと定率法というものです。

ケースバイケースでどちらかの種類を採用しますが、結果の金額は同じになります。

定額法

これは建物の価格を、耐用年数に均等配分し、費用として計上していく方法です。

つまり、最初の建物を購入した年から耐用年数の最後の年まで、計上していく減価償却費は変わらず、毎年一定になります。

定率法

定率法とは、文字通り毎年一定の率で算出された金額を、減価償却費として計上していく方法です。

つまり、最初の建物を購入した年は最も多額の減価償却費を計上し、その後は徐々に計上額が減っていくことになります。

なお、定率法は、電気設備や給排水設備などの建設設備には使われますが、建物本体の計算には使用されません。

構造による建物の耐用年数

建物の耐用年数は、構造や用途によって決められており、国税庁から発表されています。
下は住宅用の耐用年数です。

軽量鉄骨造      19年
木造造        22年
鉄骨造        34年
鉄筋コンクリート造  47年

これらの年数は、減価償却費を計上する回数=年を表しており、長ければ長いほど多くの計上回数となるので、一度に支払う減価償却費が下がることになります。

ちなみに、耐用年数というと建物の寿命のようなイメージがありますが、そうではありません。

もちろん構造の強度を考慮して計算された年数ですが、あくまで税務上、減価償却費を計算するために指標とされている年数のことです。

このように見た時に、例えば木造戸建ては22年の耐用年数となっており、減価償却費を計上できる期間がかなり短くなっています。

マンションであれば木造ということはないでしょうから、おおむねはRC造と呼ばれる鉄筋コンクリート造になります。

耐用年数を比較すれば23年もの開きがあり、この分、RC造マンションの方が税務上有利であるということができます。

この点から、木造戸建てよりもマンション(RC造)の方が買手もつきやすく、下落しづらい理由となっているのがわかります。

住宅用の場合は計上できない

ただし、減価償却を費用として計上できるのは、不動産投資など営利目的に限ったことで、住宅用の場合には計上できません。非事業用の建物の場合は、毎年、減価償却費を費用として計算し、所得税を少なくするといった節税対策は取れません。

もともと、費用というのは利益目的で事業をした場合に発生するものであり、住居として使用した場合には費用ということが当てはまりません。

住宅の場合はその代わりに、住宅ローンの残額に応じて減税されたり(住宅ローン減税)、売却した際に3000万円までを控除できる措置(3,000万円の特別控除の特例)が用意されています。

住宅ローンと耐用年数

耐用年数が長いと、下落抑制という面でなぜ有利なのかを見てみましょう。
耐用年数と住宅ローンとの関係で考えてみます。

住宅の購入を考えた際、たいていの人はローンを組むことを考えると思います。
この住宅ローンは、もちろん無期限に借りられる訳ではなく、期限が決められているのはご存じでしょう。

その期限を決める根拠の一つは、申請者の年齢です。
若い人であれば現役で働ける年数が長いため、その分しっかりとした収入を得られる期間も長くなることが考えられます。

そのため一度に返済する金額も少なくて済むので、金融機関も融資しやすく、また融資額自体も高い金額設定が可能になります。

同様に重要なのが耐用年数になります。
耐用年数が長ければ、より返済回数も多くなるので、年齢と同じ理由によって融資計画が立てやすくなります。

ここで、戸建て住宅について考えてみると、戸建ての場合はコンクリート造よりも木造の方が一般的になっています。木造住宅の耐用年数を見てみると、22年となっており、割と短い設定年数となっています。

このように短い期間ですと、住宅ローンも返済回数が短くなるため、一回ずつの返済額が大きくなり、金融機関も融資をするのに慎重にならざるを得ません。

同時に、大きな金額を融資することにも厳しく審査する必要が出てきます。したがって、この耐用年数という視点だけ見れば、住宅ローンの返済計画が立てづらくなります。

とは言っても、戸建ての場合は通常、土地も考慮に入りますから、必ずしも建物の耐用年数だけで評価される訳ではありません。総合的な資産価値の測り方がありますが、耐用年数も考慮に入ってきます。

まとめ

このように、RC造マンションのように償却期間の長いものを投資目的で売買したものは、償却期間が長くなり、税務上有利なために買手もつきやすく、価格の下落に有利に働くことが考えられます。

逆に、木造戸建てなどは償却期間が短いため、この点では不利になると言えるでしょう。

またRC造という構造のために耐用年数が長いことは、住宅ローンを組むときには有利になります。

したがって、返済期間が長くローン計画を立てやすい物件は買手もつきやすいので、値下がりにを抑えるという前向きな効果が期待できます。

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