マンション売却でリノベーション・リフォームは必要？

マンションの売却を考えるとき、自分の物件の築年数や、それほど良くもない立地条件などのために、査定額が低くなることを心配してリノベーションやリフォームをしようと考える方も多いのではないでしょうか。

実際、リフォームだけでなく、リノベーションを積極的にアピールしている施工業者が増えていますし、古民家などでもリノベーションして新たに販売することで、多くの買手の注目を引いていると言います。

ここでは、マンションの売却にあたり、リフォームやリノベーションをした方がお得なのか、またはその際の注意点などを解説していきます。

リフォームとリノベーションの違い

そもそもリフォームとリノベーションの違いをご存知でしょうか。
簡単に確認しておきましょう。

一般的には、リフォームとは老朽化してしまった建物を、新築の状態にすることを指しています。特にマンションの場合には、入居者が住む前の状態に戻すことを言い、「原状回復」とも呼ばれます。

例えば、壁紙の張り替え、キッチン設備の新品への取り替えなどがあります。

それに対してリノベーションとは、現状または新築時の状態よりも、機能性を向上させたり、デザインを洗練させたりすることを指します。

リフォームがマイナスからゼロに復元することに対し、プラスの要素を不可するという意味合いです。

例えば、家族が増えたために壁の仕切りをなくしたり、キッチンを通常のものからカウンタータイプすることが挙げられます。

施工費用の回収

リフォームを行えば、部屋の中が綺麗になり、機能的にも向上するので、より高い売却額で売り出すことや、早めの売却、多くの買手の注目など良い点がいくつも出てきそうですが、どうでしょうか。

施工をするときに、最も気になるのが、施工費用が回収できるかどうかだと思います。せっかく工事をしたのに、そのぶんの費用が売却金額に上乗せできず、単純に自分が負担するだけでは、費用対効果を考える上で、メリットがなかったと言わざるを得ません。

リフォームは、上記のように、新築時の状態に復元することを指しますから、使用感の目立つ水回り、キッチンやトイレ、浴室などをリフォームすることには、買手の購買意欲を刺激することが期待できます。

リフォームの費用が売却によって回収できないとしても、そもそも買手がつきそうになかった物件が売却できたとも言えますし、売買成約までにもっと時間がかかったであろう物件なのに、割と早く成約できた、という効果は期待できます。

では、実際にはリフォームにはどれくらいの費用を考えれば良いのでしょうか。

キッチン

ある不動産会社の調査によると、キッチンのリフォームで最も多い価格帯は50～100万円となっています。その次に多いのが50万円未満で、次が100〜150万円となっています。

割と費用をかけてリフォームをしていることがわかりますが、キッチンは家庭内で最も作業時間が長くなる空間ですので、リフォームを検討するときに第一に重視される箇所になっています。

トイレ

価格帯は50万円未満がほとんどとなり、最も多いのは10万円台になります。温水便座、ウオッシュレットに変更するというのが最も多いです。

浴室

最も多い価格帯は50～100万円になります。住居の中の癒しの場所として重視する人も多く、汚れやカビのあるものは購入意欲を削いでしまうでしょう。

自分好みの住まいに変えるのはメリットなのか？

リノベーションの魅力は、何と言っても住まいのデザインを自分好みに変えることができるという点でしょう。

床の色、キッチンの位置やスタイル、間取りの変更まで、かなり自由度が高く変更できるので、施工する人も多くなっています。

ではリノベーションを施すことは買手にとって魅力があり、売主にとってもメリットのあることでしょうか。

買手にとって魅力のあると思われることをピックアップし、それぞれの特徴からメリットなどを考えてみましょう。

中古でも新築のような清潔感がある

築年数が経って入れば、必然的に使用感が出てきます。また色々なところにも傷や汚れ、さらに老朽化が進んでしまう箇所もあります。

リノベーションを施した中古マンションは、こういった面を改善でき、この点では売主にとって買手がつきやすいという意味で、メリットになるでしょう。

新築時より新しいスタイルに設計し直されている

リノベーションをすれば、住居人にとってより生活がしやすく、デザイン的にも洗練された空間で、心地よい時間を過ごすことが期待できます。

ただし、そのリノベーションはあくまで住居人、つまり売主にとっての心地よさや好みであって、買主となる人がどのような評価をするかはわかりません。

せっかくリノベーションをしたとしても、買主にとって気に入らないものとなる可能性もあるので、この点はリノベーションのデメリットと数えられるでしょう。

新築よりも費用が抑えられている

中古であるにもかかわらず、新築のように清潔であり、生活空間も洗練されたもので、なおかつ費用が抑えられているのならば、買手にとっては大きなメリットになり、同時に売主にとっても買手がつきやすいという意味からもメリットになると言えるでしょう。

新築マンションよりも、中古マンションでリノベーションした方が2～3割安くなると言われています。似たような条件の新築マンションよりも、売り出し価格を2～3割抑えておけば、より多くの買手がつくことが期待できそうです。

かかる費用の相場

ある不動産会社の調査によれば、中古マンションにかけるリノベーション費用として最も多い価格帯は、700～1,000万円となっています。
その次に500〜700万円で、さらに300〜500万円と続きます。

ただ、この数字は購入後に行ったリノベーション費用が主ですので、売主が売却前に施したリノベーション費用は、より低い価格帯の方が最多となっていると考えられます。

というのは、700〜1,000万円の費用を投じて売却額に上乗せしたとしても、なかなか買手はつきにくいことが予想できます。

または、リノベーション費用の完全な回収は視野に入れないで、早めの現金化などを念頭に売りに出しているケースもあることが考えられます。

まとめ

リフォームやリノベーションにはメリット・デメリット両方が挙げられます。

確かに単純に金額面で考えれば、リフォームやリノベーション費用を、売却した時に回収できるかはわかりません。むしろ可能性は低いのが現状です。

とはいっても、これらを施さない限り買手がつかない可能性もあり得ます。

特に買手が気にする水回りなどの老朽化がひどければ、部分的にリフォームを施すことによって買手の購入意欲を削がずに済むでしょう。
（老朽化がそれほど酷くなければ、ハウスクリーニングで良いケースもあります。）

売り出し当初はあまり自ら施工をしないで、買手が予想よりも現れてこない場合には徐々に手を加えていくという方法が、結果的にはうまくいくかもしれません。