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マンション売却時の消費税と増税の影響は?

マンションなど大きな買い物の時は消費税を気にするものと思いますが、売却時の消費税も不動産売買においては重要です。

物件を売ること、つまり譲渡の際には利益が出たら消費税を払いますが、中には不要のケースもあります。

消費税の現行の8%から増税が決まっており、2019年10月に10%になることが発表されました。

現行と2%の差ですが、大きな金額の動くときには、この2%が大きくものを言ってきます。金額に直せば数十万円~数百万円に達するときもあります。

ここでは、消費税増税の影響を、売却する側の視点から解説していきます。

不動産を譲渡したときに課される消費税

最初に確認しておくことは、不動産売買の中で、土地の場合には消費税はかからないという点です。土地は消費されるような資産としては見られないので、消費税の課税対象にはなっていません。

建物の売買のときには課税されますので、確認してみましょう。

事業用の資産を譲渡した場合

事業のために保有していた建物を譲渡して利益を得た場合には、消費税を支払う必要があります。

事務所として使っていた建物などの場合には課税対象となりますし、自宅兼事務所としていた場合にも、実質的な使用配分にもよりますが、課税対象になりえますので、税務署に確認が必要です。

生活用の建物を譲渡した場合

住居など生活用の場合には、消費税はかかりません。

と言うのも、消費税は事業者が事業として使用するものを対象に課税されますので、個人が使用している場合には課税対象からは外されます。

ただ、住居が非課税と言っても、売主が不動産会社の場合には事情は異なります。
不動産会社は当然事業者であり個人ではないので、事業所得とみなされます。
事業所得には課税されますので、消費税もしっかりと課税されます。

また、個人が不動産を売却する時であっても、それが投資目的の売買と認められるときには、消費税が課されます。

あくまで住居用の不動産の売却したときだけ非課税となります。

なお、不動産を売買するときには不動産会社に仲介してもらうのが一般的ですが、その際の仲介手数料にも消費税がかかることは要注意です。

生活用でも常時使用する住居ではない場合

いわゆるセカンドハウスとは、週末だけに居住するために郊外や海岸部・山間部に所有している住居のことを指します。

また、遠距離通勤者が平日に使用する住居のことも同様にセカンドハウスと呼びます。

実質的な使用割合については、月に1回以上は使用するとされています。
こういったセカンドハウスを譲渡したときにも消費税は課税されません。

ただし、別荘と言われる建物については課税されます。

マンション売却にまつわる諸経費の消費税

上に仲介手数料には消費税がかかることを書きましたが、他にも消費税のかかる諸経費があります。

一つには司法書士に支払う手数料です。

手数料の一つには、所有権の移転登記が挙げられます。
この料金は課税額が1000万円を超えない時は3万円が相場となっており、1000万円増えるごとに5000円ずつ追加される仕組みになっているのが一般的です。

また住宅ローンがある場合には、抵当権抹消手続きをしなければなりません。
この手数料にも課税されます。
相場としては1万円程度になっています。
決して大きな金額ではありませんが、課税対象になることは覚えておきましょう。

同様にローンを利用した場合で残務があるとき、売却するには完済が必要になりますので、繰り上げ返済をする方もいらっしゃると思います。この繰り上げ返済の手数料には消費税がかかります。

手数料は、三菱東京UFJ銀行の場合には以下のようになります。

インターネット・・・16,200円
テレビ窓口・・・21,600円
窓口・・・32,400円

およそ1,000円~2,500円程度の課税額になります。

8%に上がるとどうなる?

消費税が現行の8%に上がるときには、増税前に駆け込み需要があって、マンション売却市場もミニバブル現象が起きたようです。

今回は8%から10%へ、2%の増税となりますが、試算してみるとどのようになるでしょうか。

仲介手数料

売却のときにかかる経費としては大きな項目となるのが仲介手数料です。

概ね仲介手数料は売買金額の3%+6万円で計算でき、消費税額は下のようになります。

売買金額 3,000万円
仲介手数料 96万円

消費税(8%)・・・76,800円
消費税(10%)・・・96,000円

増税したときの差額は19,200円です。
この金額を安いと見るか高いと見るかは個人の見解に委ねられますが、取引金額の中での割合としては、それほど大きくはないでしょう。

また司法書士に支払う手数料については、増税の影響はどの程度のものでしょうか。
所有権移転登記の費用は、上にも紹介したように3万円程度になります。
消費税を試算すると下のようになります。

消費税(8%)・・・2,400円
消費税(10%)・・・3,000円

やはり大きな金額にはならず、増税の影響と言えるほどにはならないようです。

まとめ

マンション売却の際の課税対象、増税の影響あるものなど見てきましたが、増税の影響については、課税対象額が手数料などに限られているために、仲介手数料を除けば、それほど大きな負担にはならないことがわかります。

事業者が売主の場合には、売買金額自体に消費税がかかってしまうので、大金になりますが、個人の場合であれば売買金額には課税されませんので、事業者に比べたら負担はかなり軽くなります。

こうなると、増税の際のキーポイントは仲介手数料になりますので、仲介業者選びには慎重になった方がいいかもしれません。

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