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マンション売却と手付金の相場(平均)と上限

マンションを始め、不動産物件の売買にあたって、手付金が必要なのは周知のことだと思います。

不動産売買は、以後の人生にも大きく関わってくるものです。
契約後に、簡単に自己都合などで解約されてしまったら、相手側は大変な迷惑を被ることになりますよね。

そういったことにはならないように、不動産売買では手付金の習慣が浸透しており、マンションでも家または土地の契約においても、きちんと契約書に明記されます。

では、この手付金、いったい相場はどれくらいと考えられているのでしょうか。
以下では手付金の相場について紹介するとともに、その根拠となっていることや事例、法令を含めて解説していきます。

先に売却価格を知りたい方はこちら

手付金の種類

ひと言に手付金といっても、いくつかの種類があるのはご存知でしょうか。
あまり知られていませんが、以下のようになっています。

  • 証約手付
  • 契約したことを証明するための手付

  • 解約手付
  • 売主と買主の双方に負わされ、解約したときに支払う必要のある手付

  • 違約手付
  • 契約違反があったときに、損害賠償金に上乗せされて支払う必要のある手付

不動産業界で言われている手付の種類は解約手付です。
このことは全日本不動産協会が作成した契約書フォーマットにも、下のように明記されています。

第2条(手付金)
買主は売主に対し、本契約締結と同時に手付金として標記の金員を支払う。

2.手付金は、残額代金支払いの時に売買代金の一部に充当する。ただし、手付金には利息は付さない。

非常にシンプルに示されており、契約したら契約書に明記された金額を支払うこと、また手付金は売買代金の一部として扱い、それに対して利息はかけない、ということが示されています。

例えば、売買価格が4,000万円で手付金を200万円とした場合、その手付金は売買契約時に支払うことになります。
残りの3,800万円は決済の時に支払います。

解約手付について

では、解約手付の具体的な内容を見てみましょう。

解約手付という用語には、手付解除という行動が前提されています。
つまり、売買契約した後に買主が契約解除を申し出た場合には、手付金を手放すことにより解除することができます。
このことを「手付放棄」と言います。

これ対して、売主が契約放棄する場合、手付金の2倍の額を支払うことになります。
このことを「手付倍返し」と言います。
この「手付放棄」と「手付解除」の両方を、手付解除と言います。

全日本不動産協会にも以下のように示されています。

第10条
売主は買主に受領済みの手付金の倍額を支払い、また買主は売主に支払い済みの手付金を放棄して、それぞれ本契約を解除することができる。
ただし、売主が本条による解除の意思表示をなす場合には、受領済みの手付金の倍額を現実に買主に提供しなければならない。
なお、後日の紛争を回避するため、解除の通知は書面を持って行う。

このように、手付解除の約束をしておけば、後で契約を解約せざるを得ない事情が出てきた時に、トラブルを少なくして解約することができます。手付金とは、そのための担保金ということになるでしょう。

手付解除の期限

では、その手付解除は長期間において可能なのでしょうか。

もちろん、そんなことはありません。
手付解除は、あくまで本契約から決済・引渡しの間までに有効となります。

つまり契約の履行に着手するまでの期間であり、通常は2週間前後となっています。
民法には以下のように記されています。

第557条
買主が売主に手付を交付した時は、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

ここで問題になるのは、契約の履行という言葉の実質的な意味です。
一般的には引渡しのことを指していると考えられますが、解釈にも幅があるため正確ではありません。

そのため、売買契約書には期限を設定することが推奨されています。

具体的な金額は?

手付金の金額は、上記に挙げられてきたような、法律上の規定はありません。
売主と買主、仲介業者らが相談して決めることになります。

とはいっても、相場がないと不便ですので、一般的には一定の率が設定されています。

大体が売買価格の5~10%を設定しています。
4,000万円の売買金額であれば、200万~400万円になります。

このように一般の人にとっては大金になりますので、これによって簡単な事情では解約できないよう縛りをかけているとも言えるでしょう。

この手付金の支払いは、理想的には現金一括で行われるのがいいのですが、上記のように大金になるケースが稀ではありません。
その場合には、あえて少額に設定し直したりする場合もあります。

また、買主の住宅ローンの一部を充当させるという方法も取られています。

住宅ローン特約

売主は、買主から支払われた手付金を一定期間は貯蓄したまま保管することがすすめられています。というのも、その手付金を返却しなくてはならないケースが、少なからずあるからです。

買主が住宅ローンを組む場合、そのステップとしてはまず、仮審査を通過しなくてはなりません。
仮審査を通過できれば、大抵は本審査も大丈夫なのですが、落ちることもあります。

そうなるとローンが組めなくなるので、買主はマンションを購入することができなくなってしまいます。

こういったローン審査に落ちた時には、手付解除とはならずに、返金する必要があります。
これを住宅ローン特約と言います。

この内容はたいていの場合、契約書に記載します。

不動産会社が保有する物件の場合

売主が個人でなく、不動産会社の場合もあります。
そういった時の手付金の扱いは宅建業法で決められています。

未完成物件については、売買価格の5%以下、かつ1,000万円未満にしなくてはいけません。
完成した物件の場合には、売買価格の10%以下、かつ1,000万円以下と設定されています。

このように設定されてはいるものの、不動産会社が保全措置を行えば、1,000万円以上の手付金を受領することもできます。

ただし、売買価格の2割という上限設定が宅建業法で規定されています。

なお、不動産会社が倒産した場合、手付金を返金できなくなる恐れがあります。
ここでいう保全措置とは、そうなった時のために金融機関(銀行)と契約を結んで、代わりに支払いを請け負ってくれるようにすることです。

まとめ

以上、マンション売却にあたっての手付金の相場や仕組みなどを解説しました。

手付は簡単に売買契約を破棄しないようにするための措置ですので、もし購入する時になったら、きちんと相手側と話し合い、納得のできる金額設定をすることをおすすめします。

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