1. ホーム
  2. マンション売る時の疑問点
  3. ≫マンションを売るor賃貸、どっちがいい?

マンションを売るor賃貸、どっちがいい?

社会人になると、会社や家族の事情によって、急な引越しもありますよね。

特に地方にも支店を持つ会社に勤めている場合、毎年度末、転勤の告知が自分にこないか心配になっている人も多いのではないでしょうか。

完全に移住するのであれば、マンションを始め、住居を売却すればいいのですが、また戻ってくる可能性のあるときは、売却か賃貸に出すか、迷うところでしょう。

仮に所有するマンションの住宅ローンが完済できていなかったとしたら、賃貸に出して、その収入で返済額に当てようと考える場合もあると思います。

以下では、一定期間マンションなどを空けて移住する場合、売却するのがいいのか、賃貸がいいのか、ポイントをかいつまんで解説していきます。

住宅ローンが残っている場合

そもそも賃貸に出すと言っても、住宅ローンを完済できていないマンションを貸し出すことは可能なのでしょうか。

これについては、抵当権をキーワードに考えるのが良いでしょう。

抵当権とは、通常は金融機関である融資者が債務者に対して、返済が滞った場合に、それの代わりとなるものとして住居などを担保にしておくことを言います。

つまり、賃貸に出しても、債務者である自分の支払いが滞ってしまえば、金融機関や行政当局がそのマンションを差し押さえてしまい、住人はそのマンションを出ていかなければならい状況になります。

もちろん、このようなリスクのある物件に住もうという人は現実的にはいないので、その意味で賃貸に出すのは難しいと言えるでしょう。

残債がある場合で賃貸に出す方法

しかし実際、会社員の多くの人は、マンション購入にあたっては20年~30年以上のローンを組んでいることが一般的ですよね。

つまりローンを完済する途中で転勤などによって移住せざるを得ない事情は、かなり高い可能性であり得ます。

転勤といったやむを得ない事情の場合は、金融機関と相談の上で、ローンの残額が残っているまま賃貸に出すことも可能になるケースがあります。

ただし、離婚など自己都合の面が強い場合には、それも困難な場合があるので、賃貸に出す理由がどのような性質のものかを考えた上で金融機関に相談する必要があります。

賃貸のメリットとデメリット

まずはメリットから見てみましょう。

メリット1

まず考えられるのは、もちろん家賃収入です。
賃貸が決まってさえしまえば、安定した収入となるので、ローン返済だけでなく、今後、将来的な貯蓄プランなどにも活用できます。

メリット2

次にメリットとして考えられるのは、その賃貸マンションの固定資産税が経費として扱われますので、収入からの控除対象となることです。

固定資産税は不動産物件を持つ時の悩みの種ですが、これが控除対象となるわけですから、メリットに感じない人はいないでしょう。

このように2つの点を挙げましたが、これでもかなり大きなメリットになっています。
ただし、このようなメリットを受けるのには、条件があります。

条件とは

それは、賃貸物件として好条件を持っていることが前提になります。

仮にこれから賃貸に出す自宅マンションの床面積が広く、築浅で綺麗であったとしても、地方の物件だったり、その他にも商店街から遠い、交通の便が悪い、といった悪条件が揃っていると、借り手が現れる可能性はかなり低くなります。

そうなると、借り手を探している間は当然賃貸収入はなく、賃貸に出すにあたっての諸費用だけがかかって、結果的にマイナスになってしまうことが考えられます。

こうなると本末転倒ですので、自宅マンションがどのような市場価値を持っているか、吟味する必要があるでしょう。

では次にデメリットをみてみます。

デメリット1

上にも触れたように、自宅マンションを賃貸市場の中で価値のあるものでないと、なかなか借り手は現れません。

そのためにはハウスクリーニングや、場合によっては修繕しなくてはならなくなるかもしれません。
そのような初期投資は必然的にかかってきますので、1つのデメリットと考えられるでしょう。

デメリット2

また、当然のことながら、なかなか借り手が決まらずに空室となっている状況が続くこともあり得ます。
この場合は、賃貸収入が入らないだけでなく、空室にもかかわらず住宅ローンの支払い、固定資産税の支払い、または維持管理のコストというのも考えなくてはいけません。常にこういうリスクのあることも頭に入れておきましょう。

デメリット3

そして、そもそもの問題になりますが、転居先で住宅を購入する場合、住宅ローンが組めないというリスクもあります。

売却してしまえば、その売却額を次の住居の資金に当てられますが、賃貸にしてしまうと当面はその資金がありません。

このような場合は、金融機関も転居先の住宅ローンを融資するのにも二の足を踏んでしまう可能性が高くなります。

売却のメリットとデメリット

売却する場合は、上に解説してきたような賃貸の場合とは異なり、その自宅マンションに戻ってくることはないという前提になるでしょう。

また、マンションは戸建ほど立地条件には左右されないので、やや悪条件であったとしても売却は可能になります。

メリット1

売却の場合のメリットは、やはり売却代金(売却益)が挙げられます。

売買契約が成約できれば、間も無く入金されますので、次の転居先の購入代金、または住宅ローンの資金にも当てられます。

メリット2

また、不動産物件は常に価格変動が起きており、場合によっては下落してしまう危険があります。
この評価額の下落によって、賃貸では賃貸収入の減額が発生してしまうかもしれませんが、売却であればそのような将来的な不安はありませんので、これもメリットと言えるでしょう。

反対に、デメリットとして挙げられるのは以下となります。

デメリット1

不動産という最も大きな自己資産を手放すことです。

転居先の住居を買うのであれば問題ないかもしれませんが、そうでなければ担保となるものを失うわけですから、自動車ローンや他にも融資を受ける場合に、不利に働いてしまいます。

メリット2

また上では下落のリスクに触れましたが、評価額が上昇する可能性もあり得ます。
そうなった場合は、その差額益をとり損ねることになりますので、これも1つのデメリットになるでしょう。

まとめ

以上、転勤などの事情によって移住する場合、自宅マンションを賃貸に出すのがいいのか、売却がいいのかを見ていきました。

いずれの場合もメリット・デメリットがありますので、自分のケースがどれに当てはまるのかよく吟味して、最もふさわしい選択をしましょう。

マンションの無料一括査定サービスの利用!

マンションを売るにあたって、利用したいのが不動産の一括査定サービスです。

一括査定によって、当初の査定額より500万円以上高く売却できた事例がたくさんあります。

以下は1,000社以上の不動産会社と提携しているサービスで、一度に最大6社に無料で査定依頼できます。できるだけ高く売りたい方、必見です。

マンション売却に有利な一括査定サイトはこちら
※全国エリア対応なので、市街地だけではなく郊外のマンションもOKです。

シェアをお願いします。


コメント

この記事へのコメントはありません。

コメントする


※メールアドレスは公開されません。