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マンション売却にかかる諸費用

マンションの売却にあたって、売却益が入るのはもちろん嬉しいはずですが、一方で出て行くお金がどれほどあるのかご存知でしょうか。

売却金額によって税率も変わってきますので、しっかり事前確認しておけば、その後の支払い計画も問題なく立てられます。

私の知人の夫婦は文京区駒込にマンションを購入しました。
子供は作らずに、二人で生活して行く予定でしたが、人生計画を見直して子供を授かることになりました。

そのマンションは子育てには不便だったので、引っ越さなければならなくなりましたが、急いで売却手続きしたもので、かかる諸費用が予想外に大きく、新居先の見直しをしなければならなくなりました。

以下では、このような事態を避けるためにも、マンション売却にかかる費用をきちんと理解できるように紹介していきましょう。

売る前にかかる費用

売却にあたっての事前準備の中で、一番負担が大きいのがハウスクリーニング費用です。

必須という訳ではありませんが、より良い条件、高い売却金額を目指すのであれば、是非とも対応しておきたいところです。

もちろん、クリーニングについては自分で行うことも可能です。
ただ、個人でやるには限界があります。
業者が使っている洗剤や、クリーニングに関するノウハウは、個人の作業を数段上回る効果があります。

大きな金額の売買になりますので、プロに任せるのが無難でしょう。

気になる金額ですが、ざっと以下のような相場となっています。

ハウスクリーニングの相場

1Rまた1K:15,000~35,000円
1LDK~2LDK:25,000~65,000円
3LDK~4LDK:50,000~90,000円
5LDK以上:85,000円~

住居形式として最も多いと思われる3LDK~4LDKで50,000〜90,000円です。
マンション売却という高額な取り引きを進める訳ですから、特別大きな金額ではないですよね。

ハウスクリーニングすることで、より高値で、よりスピーディに売買契約が進められるのであれば、プロに依頼するのが妥当でしょう。

また、上記のような金額まではかけたくない、また部屋のほとんどは綺麗な状態なので、気になる箇所だけプロに発注したい、という場合もありますよね。

特に水回りの汚れは厄介ですし、汚れが目立ちます。
この水回りだけをしてくれるサービスもありますので、これを利用するという方法もあります。

相場は以下のようになっています。

水回りだけ綺麗にしたい

トイレ:6,000~13,000円
お風呂:10,000~20,000円
洗面台:5,000~8,000円

水回りだけでも綺麗にしておけば、内見に来た人に好印象を与えられるので、ここだけやるのも効果的です。

契約時にかかるのは?

契約段階での支払額で最も大きいのは、不動産会社への支払いです。

買取or仲介

ただ、不動産会社への支払いに関しては仲介か買取かによって金額や、支払い項目も変わってきます。

買取の場合、計算の仕方はシンプルで、売却金額の7~8割が売主に入り、残り2~3割が不動産会社への支払いとなります。

それに対して、仲介の場合には仲介手数料の計算が複雑になります。

取引金額仲介手数料
200万円未満取引額の5%以内
200万円~400万円取引額の4%以内
400万円以上取引額の3%以内

上記のような掛け率が設定されています。

これは宅建業法という法律に明文化されていて、不動産売買に不慣れな個人を守るために作られたものです。

この法律が設けられる以前は、専門業者である不動産の仲介業者が不当に高額な手数料を取っていました。
そういった過去の事例に基づいて、この法律が作られたのです。

しかし、上記の手数料計算にも注意が必要です。
というのも、それぞれの価格帯に応じて手数料が加算されることになるからです。

例えば1,000万円の売却金額であれば、以下の通りとなります。

200万円未満の部分・・・200万円×5%=10万円
200万円~400万円の部分・・・200万円×4%=8万円
400万円~1,000万円の部分・・・600万円×3%=18万円

このように三段階で手数料が算出されて、この例で言えば合計36万円になります。

契約後にかかるのは?

売買契約が結ばれた後にかかる費用としては以下が挙げられます。

  • 仲介手数料の残りの半額
  • 登記費用
  • 印紙税
  • 繰り上げ返済手数料
  • 引越し費用
  • 譲渡所得税

登記費用

まず登記費用を見てみましょう。

これには住所変更費用、抵当権抹消費用、またこれを代行依頼している場合には司法書士への支払いがあります。
住所変更費用は、経験のある人も多いと思いますが、1000円程度で行うことができます。

他方で、抵当権抹消費用はあまり知られていないと思いますが、住宅ローンが残っている場合に必要なものです。
ただ、金額は住所変更と同じく1000円ほどで、大きな費用とはなりません。

司法書士への支払いは、相場で言えば、1~3万円となっています。

印紙税

印紙税とは、行政に提出する様々な書類に必要なもので、不動産に特化したものではありません。
金額に関しては売買金額に応じて、以下のように設定されます。

売買金額印紙税
100万円~500万円2,000円
500万円~1,000万円1万円
1,000万円~5,000万円2万円
1億円~5億円10万円

ただし、印紙税に関しては必ずしも原本で所有する必要がないため、pdfファイルを電子メールで送付することも可能です。
その場合は、印紙税を支払う必要はなくなりますので、積極的に活用するのが良いでしょう。

繰上げ返済手数料

繰上げ返済手数料ですが、これは住宅ローンが残っていて、その残額を全額返済しようとするときに発生する手数料です。
これは金融機関によって設定金額が異なっています。

例えば三井住友銀行では全額を返済した場合、5,000円+税という額の支払いが必要になります。

譲渡所得税

最後に譲渡所得税ですが、これは売却益の金額に応じて税率が変動します。

所有期間所得税率住民税率
短期譲渡所得(5年以下の所有)30%9%
長期譲渡所得(5年を超える所有)15%5%

最も考えられそうなケースとして、売却益が500万円、5年を超える所有とした場合、所得税+住民税でちょうど100万円の税額となります。

かなり大きな金額になりますので、控除対象となる不動産購入費用、仲介手数料費用などを工夫して、節税を考えることが大切です。

まとめ

以上、マンション売却にかかる費用について解説してきました。

特に税金の計算は複雑であり、大きな金額にもなりますので、注意が必要です。
売却金額の設定段階から念頭に置いて、その後の支払い計画を立てましょう。

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