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マンション売却と買取保証のメリット・デメリット

戸建やマンションといった住宅不動産の売却にあたっては、不動産会社に仲介してもらって、買い手を募り、売買することになるのが通常です。

個人で売却しても、知り合いなどに買い手となる人は限定されますし、大きな金額が動きますので、不動産取引に慣れている人の介入が必要になってきます。

では、一方で不動産会社に仲介してもらったとしても、あくまで仲介ですので、希望金額で購入してくれる買い手を探してくれる約束があるわけではありません。

このような不安を解消するには、買取保証という方法があるので、それを利用するのも一つの手段です。
ここでは、この買取保証について、その仕組みやメリット・デメリットなどを解説していきます。

不動産媒介契約のタイプ

不動産の売却には不動産の仲介業者に依頼することは上に述べましたが、その契約にはいくつか種類があります。要点にしぼって確認してみましょう。

専属専任媒介契約

これは仲介をひとつの不動産会社だけに依頼する契約になります。売主に対して非常に強い拘束力を持ち、他の不動産会社と取引することはもちろん、買手が個人であったとしても、直接取引は禁止で、契約した不動産会社を通す必要があります。

専任媒介契約

契約のタイプは専属専任媒介契約と重なる部分の多い契約タイプですが、買手が個人であった場合、直接取引が許可されています。

一般媒介契約

この契約では、複数の不動産会社に依頼ができるもので、最も拘束力の弱いタイプの契約になります。
買手が個人であっても、直接取引が可能です。複数の不動産会社の中で、最も条件の良い買手と交渉をすることになります。

以上の媒介契約のなかで、買取保証を適用できるのは、専属専任媒介契約か専任媒介契約です。

売れ残っても買取をするというリスクを背負っているわけですから、ある程度強い拘束力を持った契約になるのもうなずけます。

上のような内容を持つ媒介契約をするということを認識した上で、保証制度を利用しましょう。

買取保証とは

この保証制度は、不動産会社に仲介を依頼した後に、一定の期間内に買手が見つからない場合には、その不動産会社が売却物件を買い取ってくれるという制度です。

通常は、売主はいつまででも売りに出していていいというわけではなく、ケースバイケースで一定の期間を設けているものです。
例えば転勤や結婚・離婚をはじめ、不動産投資を行なっていて次の物件購入のための資金にあてたい、といった人たちがいます。

そのため、一定の期間で売却できないという事態は、売主にとって大きなデメリットになる可能性があります。
このデメリットに対する不安を取り除くことが、この保証制度のコンセプトになっています。

メリット

買取保証を利用するメリットについてみていきましょう。

売りっぱなしの状態にならない

まず挙げられるメリットは、売りに出したまま買手がつかないということを回避できるということでしょう。

当然ですが、どんなマンションでも買手がつくわけでもなく、特に地方であったり、築年数の古かったりするものは、買手がつかない恐れがあります。

また上に触れたように、売りに出した物件が、いつまでも売りに出している状態でもいいということはないでしょう。
こういった問題を解消してくれる買取保証制度は、大きなメリットに挙げられます。

仲介手数料がかからない

不動産売却の経費の中でも、大きな割合を占めるのが不動産会社に支払う仲介手数料です。

仲介手数料は売買金額に対するパーセントで決まります。
このパーセント比率は法的にも上限を決められていて、抑制されているとはいえ、大概のケースはかなり大きな金額になります。

この手数料がかからなくなることは、売主にとって大きなメリットになるでしょう。

利益還元がある

約束した売却期間で売買成約に至らなかった時は不動産会社が買取してくれますが、その後に不動産会社が再販売し、売却利益が出た場合は売主にも利益を支払ってくれる制度があります。
例えば東急リバブルの利益還元制度が挙げられます。

売れ残った上に買取ってもらい、利益を配分してくれるのですから、これも売主にとってのメリットと言えるでしょう。

売主の取り分としては、再販売金額から売却金額と販売諸費用を引いた金額になり、以下の計算式で表せます。

利益還元額=再販売価格−(売却金額+販売諸費用)

デメリット

逆に買取保証のデメリットについてみていきましょう。

買取金額

買取保証は、文字通り買取を約束してくれはするものの、希望金額で買い取ってくれることを約束するものではありません。

しかも、一定の売り出し期間を過ぎたものということは、その物件はあまり市場価値のない、今後も売り出しをし続けても買手のつかない、いわば売れ残りと判断されますので、希望金額より下回る値段になることは覚悟しなくてはなりません。

様々な条件がある

買取保証は、あらゆる物件を買い取ってくれるわけではなく、それぞれの不動産会社が設定した条件を受け入れなければなりません。
例えば買取金額も上限があり、契約の種類も限定されます。

このように要求される条件は、売主にとってデメリットとして負担になることもあります。

また、買取保証は、統一されたルールがあるわけではなく、それぞれの不動産会社が個別に打ち出しているものです。
したがって、それぞれの会社によって条件が異なっているので、この保証を利用するには、都度、確認する必要があります。

例えば、東急リバブルでは以下のような条件が挙げられています。

  • 買取上限金額:東急リバブルによる査定価格の90%
  • 適用エリア:東京、神奈川、埼玉、千葉および札幌、仙台、名古屋、福岡、関西圏で、東急リバブルが日常的に営業・販売活動可能な範囲
  • 対象者:個人・法人(宅建業者除く)
  • 対象不動産:個人の居住用の土地・一戸建・マンション
  • 購入期日:媒介契約に基づく販売期間(3ヶ月以上6ヶ月以内)終了後
  • 媒介条件:専属専任・専任媒介契約を締結
  • 土地:敷地面積40㎡以上
  • 一戸建:敷地面積40㎡以上、築30年以内(但し築年数に応じた制限あり)
  • マンション:築30年以内、専有面積30㎡以上
  • その他:一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること
  • 売却保証額:1億円以下かつ当社査定価格90%を上限
  • 他にも三井不動産リアルティによる買取保証を見ると、大体の内容は東急リバブルと同じであり、違うのはマンションの占有面積が東急リバブルでは30㎡となっているところ、40㎡でなければならない点です。

    それぞれ競合しあっている会社ですので、相手より少しでもいい条件を提示しようとしており、細かな違いが見受けられます。
    自分の売却物件にふさわしい条件がどれかをよく確認してみて依頼するのがいいでしょう。

    まとめ

    買取保証は、必ず売れるという安心があるものの、不動産会社の要求をある程度呑まなければならないというデメリットもあります。

    最初から保証制度を申し込むよりも、ある程度の期間を売りに出して、売却に至らなければ保証制度を利用するなど、不動産会社とよく相談しながら、自分にあった方法で売却することが大切でしょう。

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