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マンション売却時の確定申告で注意したいこと

マンションを始め、不動産を売却し、その譲渡益を獲得した場合は、確定申告が必要になります。

譲渡益と書きましたが、マイナスの譲渡益、つまり損失が出た場合についても確定申告します。
それによっていくつかの減税措置が受けられるようになります。

特に居住用の不動産は、より有利な減税措置が受けられます。

ここではマンションの売却をした時に、確定申告をすることによって受けられる減税措置や必要書類、または減税の計算方法について紹介していきます。

確定申告とは

簡単に確定申告について確認しましょう。

確定申告とは1月1日から12月31日までの間に得られた所得を確定し、それを税務署に申告し、納税することです。

ご存知のように会社員は通常、会社からの給与は源泉徴収して天引きされ、最終的には年末調整して納税しています。

しかし、最近では会社員でも副業として不動産投資を行なっている人も多くなってきており、この場合、不動産売却で得た所得は自分で確定申告をしなければなりません。

もし確定申告を怠ってしまうと、後日、延滞税として追加の税金が上乗せされた金額を納税することになってしまいます。

譲渡益がある場合

不動産を売却することによって得られる所得は、譲渡所得として分類されます。
これは、他の種類の所得とは区別して計算する必要があります。
この譲渡所得に対して、住民税と所得税が課税されます。

譲渡所得の計算方法は以下のようになされます。

譲渡所得=譲渡収入額-(取得費+譲渡費用)

つまり、譲渡収入額のうち、それを得るために支払った経費を差し引いたものが譲渡所得となります。

例えば、マンションを売却して、その譲渡収入額が2,000万円、それを譲渡するために使った費用80万円だった場合、は以下のように計算します。

2,000万円-(100万円+80万円)=1820万円

上記の1,820万円が譲渡所得となります。

なお、上の計算の中の100万円とは取得費のことですが、これは譲渡収入額×5%という概算的な計算で算出されます。

さらに、この譲渡所得から、マンションといった住居用の不動産の場合には、特別控除として3,000万円の控除が受けられます。
したがって上記の例では、課税対象となる所得はゼロになります。

譲渡の際に損失があった場合

売却によって、損失が出ることも多いのではないでしょうか。
こういった場合の確定申告の仕方について確認しましょう。

と言っても、損失にかかる課税はないので、所得があった場合のような確定申告の必要はありません。
損失の場合で確定申告するのは、それによって還付が受けられる可能性があるからです。

1つには、冒頭にも触れたように、損益通算を適用することができます。

つまり、不動産以外の所得と不動産の損失とを一緒に計算して全体の所得を計算するので、損失額の分だけ控除していることになります。

もう一つには、繰越控除の適用が可能です。
これは、損失額が大きくて単年では控除しきれなかった場合、翌年以降、最長で3年にわたって控除の適用が可能となることです。

ただし、これらの控除を受けるには、一定の条件を満たさなければなりません。

まず1つには、売却する人の所得が3,000万円を超える時には、これらの控除は適用できません。
もう1つには、マンションを長期間に渡って使っていたという事実がなければなりません。
長期間とは5年以上のことで、これを長期譲渡所得と言います。

必要な書類

マンションといった不動産の売却に必要なのは、基本的に以下のようになります。

  • 確定申告書
  • 譲渡所得の内訳明細書
  • 譲渡時の書類(売買契約書のコピー、固定資産税概算書のコピー、仲介手数料などの譲渡費用の領収書のコピーなど)
  • 住民票(売却後2ヶ月以内)
  • 特定居住用財産の譲渡損失額の明細書
  • 翌年以降に繰り越される特定居住用財産の譲渡損失の計算書

以上が原則的に必要になりますが、これに相続による譲渡や買換えの場合を含めると、さらに必要な書類は増えます。

今回の場合で特に注意したいのが、「定居住用財産の譲渡損失額の明細書」と「翌年以降に繰り越される特定居住用財産の譲渡損失の計算書」です。

いずれも譲渡において損失が出た場合の控除を受けるために必要ですので、よく確認することをおすすめします。
いずれも税務署で入手できますが、ホームページからダウンロードも可能なので、入手しやすい方で行いましょう。

税理士への代行依頼

不動産屋さんや、不動産投資を専門的に行なっている人なら確定申告の知識・経験もあると思いますが、会社員が副業で行う場合は、やや負担が大きいのではないでしょうか。

確定申告の仕方に疎い人が行うと、ミスが多くなり二度手間が増えたり、最悪は控除のメリットを受けそこなることもあり得ます。
そのような事態を回避するには、税理士に依頼してしまうというのも一つの手段です。

そうすれば、間違いもなく、自分の手間はかなり少なくて確定申告が済むでしょう。
ただ、そこで気になるのは、税理士への支払いです。一般的な相場を見てみましょう。

譲渡所得が1,000万円〜3,000万円:10万円〜20万円の報酬
譲渡所得が3,000万円〜5,000万円:15万円〜25万円の報酬
それ以上:応相談

この金額を安いと見るか高いと見るかは、個人の事情によって変わってくると思いますが、ミスのない申告手続きをしたい場合には、依頼するのが無難でしょう。

まとめ

以上、マンションの売却における確定申告について解説しました。

上記のように、いくつかの控除の適用などメリットがありますので、しっかりと自分の譲渡所得を確認して、間違いのない申告を行いましょう。

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