マンション売却時の固定資産税の支払いと精算について

マンションの売却にあたっては、いくつかの費用がかかることはご存知だと思います。

不動産会社に支払う仲介手数料がやはり大きな支払いになるのは仕方ないと思いますが、その他にも注意しておきたい支払いがあります。
その一つが固定資産税です。

毎年5月頃に住居のある役所から払込票が送られてくるのですが、そこには年間を通じての支払額が記載されているはずです。

では、マンションを売却した場合、その支払額はどのように計算されるのでしょうか。
ここでは、マンションを売却した場合の固定資産税について、支払い金額算出の仕組みや注意点などを解説していきます。

固定資産税の算出方法

固定資産税は、毎年の1月1日の時点で、その不動産の所有者となっている人に対して課税されます。

マンションを売却して新たな所有者への所有権の移転が、1月1日ちょうどに行われるということは現実的にはないでしょうから、所有権移転の時点での精算が必要になります。

ここで具体例を挙げてみましょう。

このようにそれぞれが支払うことになります。

なお、このような計算はあくまで商習慣に習ったもので、何らかの法律で定められているわけではありません。
あくまで、買主・売主、双方の合意に基づくものとされます。

また、納税の義務があるのは、あくまで1月1日に所有者だった売主になります。
したがって、買主は自分の支払額を自ら役所に納税するのではなく、物件を購入時に、購入金額に含めて自分の負担額を売主に支払います。

売主は、自分の所有ではなくなったとしても、納税義務者として役所に支払います。

起算日について

上の例では固定資産税の負担を分担する時の起算日を1月1日としましたが、必ずしもこの日とは限りません。
地域によっては4月1日とする場合もあります。

それぞれの起算日の理由としては、1月1日の所有者に納税義務があるので1月1日を起算日とするとされています。
他方で4月1日の理由は、公的な会計の年度が4月1日から始まるので4月1日とされます。

いずれも法的な根拠があるものではないので、どちらが正解ということもありません。
1月1日起算は関東に、4月1日起算は関西方面に多いとされています。

新築マンションの場合はどうなる？

せっかく購入したマンションを、すぐに手放したいという人はいないと思いますが、何らかのやむを得ない事情で手放さないときは誰にでもくる可能性はあります。

例えば、夫婦であれば離婚や死別、一人暮らしでも急な転勤など、多くの事情が考えられます。
特に近年では、日本の離婚率が急速に高まっており、3組に1組は離婚に至るという統計があります。

このような事情の場合、新築マンションの売却には注意が必要です。

というのも、固定資産税には特例で減額措置があり、築5年以内のマンションであれば半額が免除されます。

戸建ての減額措置が3年間であるのに比べて、2年間も多くそのメリットを受けられます。
このような大きなメリットがあるので、やむを得ない場合は仕方ありませんが、新築マンションの売却はよく検討してから行うことをおすすめします。

評価替え（税額の更新）について

最後に、固定資産税の税額に更新があることについて紹介しておきます。

この税額の更新のことを、一般的には評価替えと言います。

固定資産税は3年に1度の割合で評価替えが行われます。
これは、該当地区の資産評価を、適正な価格に見直すことを目指して行われています。

3年に1度の評価替えの年を基準年度と言いますが、そのほかの年でも特別な地価の変動などがあれば、随時評価替えが行われます。

この評価替えされた税額が発表されないうちに譲渡した場合は、前年度か今年度の税額にするか、取り決める必要があります。
売買契約の際に、どちらで計算するのか明記しておきましょう。

マンションを売却する時に、この年に当たらなければ問題ないですが、この年の場合は特に注意が必要ですし、さらに言えば、税制改正によって税率や軽減税率の仕組みが変更になった時には、それまでの納税額が大きく変わることもありえます。

そういった年の時は、不動産会社や、また税制などの専門家である不動産コンサルタントに相談してみるのが良いでしょう。

まとめ

以上、マンションの売却にあたっての、固定資産税の扱いについて解説してきました。

売却した後でも、売主が納税義務者であることがほとんどですから、売却後に納税通知書が届いても驚かないように、上記の内容を頭に入れておいてください。