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マンションの売り時と築年数の関係

マンションの売却を考えるのは、どんな時でしょうか。

結婚や子供が生まれた時、または就職、転勤などいろいろな理由がありますが、マンションを売却するのに当たって、最もふさわしい時期というのはあるのでしょうか。また、あるとしたら、どのようなタイミングが良いのでしょうか。

上にあげたような理由は、いわば居住者の都合によるものですが、築年数やシーズン、さらに市場動向などの事情からは、どのような時期が良いと考えられるのでしょうか。

ここでは、マンション売却に当たって、その売り時としてふさわしい時期、また築年数との関係で解説していきます。

先に売却価格を知りたい方はこちら

中古マンションの査定方法

自分のマンションをできる限り高い金額で売りに出したいと思うのは、当然のことでしょう。
では、そもそもマンションの評価額は、どのような仕組みで決まるのでしょうか。

不動産流通センターが発行している「住まいを売る時の価格査定」によれば、中古マンションの査定には類似したマンションの取引事例を参考にして決める方法を取っています。

これは「事例比較方式」と呼ばれ、さまざまな条件を比較することによって査定物件の評価額を決める方法です。

この方法においては、さまざまな条件の評点を求め、その合計点を比較事例の評点とのプラスマイナスを明らかにすることによって、査定額を決めていきます。評点の条件になるのは、以下のようなものです。

  • 交通の便
  • 周辺環境などの立地条件
  • 住戸位置(日照、方位など)
  • 専有部分(仕様・維持管理状況・眺望景観など)
  • 敷地(所有権or借地権)
  • 共用部分(外壁の状況、エントランス、耐震性など)
  • 設備、施設(セキュリティ、駐車場、コミュニティ施設)
  • 維持管理(計画修繕の実施、保守清掃、管理員)

例えば、自分のマンションの評点が、以上の項目を合算すると110点となり、比較事例が105点となる場合をみてみます。

比較事例のマンションが2,000万円で売却されているとすると、自分のマンションは5点分プラスアルファーされて、2,200万円の査定額となる、といった具合です。

築年数から見た売り時

どのタイミングで売るのが良いのか、築年数と絡めてみていきましょう。

購入希望者の理想の築年数

では、築年数で考えた場合、売り時と考えられる年数はあるのでしょうか。
また、それは何年くらいのものなのでしょうか。

あるアンケート調査によると、「中古住宅の購入を検討している時に築年数は気になりますか」との質問に対して「気にしている」と答えた人は67%に上るということがわかっています。

では、「築年数で理想的なのは何年ほどでしょうか」との問いには、最も多い回答が「5~10年」で46%、「5年以内」は15%ですので、合算すれば60%ほどの人が築年数は10年以内と考えているのがわかります。

売買成約に至った築年数別の成約率

実際に売買成約に至った例を数えると、どのような結果になっているでしょうか。

これには東日本レインズの実施した調査「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」を見ることによって、答えが導き出せます。

この調査からは、実際に成約に至っている中古マンションは築6~10年が最も多く全体の23%を占めています。

この結果からも、購入希望者の理想としている築年数である10年以内という年数が、実際に購入されている築年数であることがわかります。

つまり、10年以内の築年数でないとそれほどの需要がないため、高い売却額を考えるなら10年以内でないと難しいと言えます。

築年数10年以上の物件の売却

ただ、本当に10年以上のマンション物件には、高額の売却価格をつけることはできないのでしょうか。

これをマンションの建築上の耐久性能からみてみると、築年数が10年を超えた場合、外壁の補修をはじめとした大幅な修繕の必要性が出てきます。

きちんと計画的に修繕積立金が徴収されてきたマンションであれば、このような事態でも補修・修繕の対応が取れます。もしこのように対応ができれば、また査定評価にも良い意味で反映されて、10年以内と遜色のない売却額になることが期待されます。

築年数10年以内は非常に人気が高いため、このように10年以上でも綺麗に修繕されて「お買い得」となっているマンションを探している人には、非常に魅力的に映るでしょう。

不動産価格指数から見た売り時

国土交通省が、マンションなどの取引価格情報を基にして作成し、毎月発表しているデータ「不動産価格指数」をもとに、マンションの売り時を考えてみましょう。

これによると、2010年を指数の基準100とした場合、2016年1月の時点で戸建価格の指数は103と微増となっているのに対し、マンションは127まで大幅に上昇しています。

つまり2010年に比較して、取引価格が3割も上昇していることになります。この上昇傾向は今後も続くのでしょうか。

このような疑問に当たって、すぐに思い浮かぶのは2020年の東京オリンピックでしょう。
現在のマンション価格の上昇もオリンピック景気が大いに影響しているのは間違いないでしょうから、2020年まではこの上昇傾向が継続するというのが大方の予想のようです。

つまり、マンション売却を考えている場合、2020年の直前、2019年中の売却が理想的と言えそうです。

都心と地方の違い

上記のようなオリンピック景気による価格上昇は、主に都心部に見られる現象です。
では、地方では、どのような時期が売り時と言えるのでしょうか。

地方では都心部とは逆に、売却価格にとってのマイナス要因が先行しているようです。
特に人口減少、高齢化は深刻で、売却価格の押し下げを助ける要因担っています。

もちろん立地条件をはじめとした、上記にも触れた評点が高い物件については、高めの評価額がつくこともありますが、おおむねは低い評価額にとどまっています。また今後も、この傾向からの脱却は推測されていません。

ただし、全く望みがないわけではありません。2014年には内閣に地方創生本部が設置され、積極的に町おこし活動を行なっている自治体に対して、地方創生交付金が支給されるようになっています。

特に、国家戦略特区となっている仙台市、今治市(愛媛県)、北九州市などは、今後不動産価格の上昇が期待される地域と言えます。

不動産の査定額は行政が決めるものではありませんが、大型の商業施設誘致や地方自治体の移入者へのサービスによる人口増加があれば、市場価格も自然と高くなります。

地方でのマンション売却を考えている場合は、地元の自治体の活動に注目することも必要でしょう。

まとめ

以上、マンションの売却にあたっての売り時について、築年数を中心にさまざまな角度から見ていきました。

上記のように築年数10年以内が最も需要があり、その意味で売り時と言えるでしょうが、オリンピックを背景とした市場動向や自治体の活動など、なるべく多くの要因を考えながら売り時を決めることをおすすめします。

すぐに売却するという方だけではなく、いずれ売却を検討しているという方も、まずは所有するマンションがいくらくらいになるのか、大まかな金額でも知るおくと良いでしょう。

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