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マンションを売る時にかかる税金

転勤や結婚、出産または特別な事情などによって、現在のマンションを手放し、新しい生活を始めようとする方もいらっしゃるでしょう。

そのような時に、マンションの売却によって、どれくらいの利益が取得できるのかを計算することは、転居先物件の購入などにおいても、重要な行程です。

ところで、売却金額については、不動産会社と相談しつつも、自分で設定できるのでいいのですが、売却によってかかる税金となると、もちろん自分で設定できる訳ではありませんよね。

損しないために知っておきたい基礎知識

税金については、課税項目や控除対象などに、いくつかの適用条件があります。
知識がなければ税額を確認するにも、かなり手間取ることと思います。

ここでは、マンション売却の際にかかる税金にはどのようなものがあり、どのようなものが控除となるのか?など、売却前に知っておきたい情報を紹介していきます。

譲渡所得とは

手続きする上で、いくつかの課税項目もありますが、マンション売却において最も大きな課税対象になるのは、譲渡所得でしょう。

譲渡所得とは、売却で得た利益から、その物件を手に入れるのにかかった費用と、その物件を売るためにかかった費用(経費)を差し引いたものです。

譲渡所得=売却益-(物件購入価格+売却にかかる費用)

物件を手に入れるのにかかった費用とは、要は元の購入価格のことですが、経費の方は少し説明が必要でしょう。

経費にあたる主なものは以下となります。

  • その物件を売るために不動産会社に支払った仲介手数料
  • 売主が支払った印紙税
  • 借家人に支払う立ち退き料

他にいくつかの項目も挙げられますが、ここはマンションに限ったものを記載しておきます。

注意が必要なのは、この経費とは、マンションを売却するために直接かかった費用のことで、修繕費やリフォーム費用、ハウスクリーニング費用といった売却のための準備費用や、固定資産税などの維持・管理のための費用は含まれないという点です。

特に売却の準備費用は経費になると勘違いする方も多いので、この点を頭に入れておきましょう。

譲渡所得に対する税金

では、上記のように計算された譲渡所得ですが、どのような仕組みで課税されるのでしょうか。

まずおさえておくべき点は、譲渡所得に対する税金は、会社員の給与所得や、また事業主の事業所得といった、いわゆる仕事で得た所得とは分離して計算されるということです。これを分離課税と言います。

大きく分けて、2種類があります。
保有期間を元に分けられており、5年未満か5年以上かによって税率も変わってきます。

5年未満の場合は短期保有と言われますが、長期保有よりも割高の税率が適用されます。

所有期間所得税率住民税率
短期譲渡所得(5年以下の所有)30%9%
長期譲渡所得(5年を超える所有)15%5%

短期保有の所得税は所得額の30%とされ、住民税は9%に設定されています。
これに平成25年1月1日から平成49年12月31日まで適用される復興特別所得税の2.1%がさらに課税されます。

長期保有の場合は、所得額の15%とされ、住民税は5%となっています。
復興特別所得税は、短期保有と同じく2.1%となります。

特別控除について

マンショを含め、住居用の不動産を売却した時に適用されるのが3,000万円の特別控除です。
これは上で触れた、短期・長期保有のいずれにも関わりなく適用されます。

この特別控除を適用すれば、3,000万円までの譲渡所得は、譲渡益がゼロと見なされるので、税金も当然ゼロになります。
この控除が適用されるにはいくつか条件がありますが、ここで関わりのあるものを下に記載します。

3,000万円特別控除の適用条件
  • 自宅としていた家屋の売却で、住まなくなった日から3年目の12月31日を経過していないこと
  • 家屋を取り壊してしまった場合は、譲渡契約が1年以内に結ばれ、かつ住まなくなった日から3年目の12月31日を経過していないこと
  • 売却した物件に対して、他の特別控除の適用を受けていないこと
  • 親子や夫婦など、特別の関係のある人に売却したものでないこと

といったことが挙げられます。

ここでのポイントは自宅として使用していたという事実で、これがリゾートマンションのように趣味のために使用されていたり、別荘として保養所のような使い方をしていた場合には、この控除は適用されません。

自宅住居を売却した時の軽減税率の特例

保有期間が5年を超えて、長期保有していた自宅不動産物件を売って、以下のような条件に当てはまる時は、通常の税率よりも低い税率で計算することができます。これを軽減税率の特例と言います。

この特例を受けるには、下の5つの条件に全て当てはまる必要があります。

軽減税率の特例の適用条件
  • 自宅として使用していて、住まなくなってから3年目の12月31日を超えないこと
  • 売却した年の1月1日の時点で、その物件の所有期間が10年を超えていること
  • 売却した年の前年、または前々年にこの特例を受けていないこと
  • 他の買い替えや交換の特例を受けていないこと
  • 親子や夫婦など、特別の関係のある人に売却したものでないこと

ここで覚えておきたいのは、この軽減税率の特例を受けても、さらに3,000万円の特別控除の特例も重ねて受けることができるということです。

10年以上保有していた物件の場合、売却益が出るなら積極的に利用した方がいいでしょう。

肝心の税率ですが、以下のようになります。

譲渡所得額所得税
6,000万円以下課税譲渡所得×税率10%
6,000万円超え(課税譲渡所得-6,000万円)×税率15%+600万円

特例を受けるための手続き

3,000万円の特別控除でも軽減税率の特例でも、確定申告が必要になります。

また確定申告の時には、譲渡所得の内訳書と売却した物件の登記事項証明書が必要になります。
登記事項証明書とは、その物件の権利者の譲渡履歴や住所など、どの物件を誰が所有しているかを証明する書類です。

まとめ

以上、マンションを売却した時にかかる税金について解説してきました。

上述したように、譲渡益の計算は複雑なものがありますので、事前に確認し、予想外の出費でその後の引越し計画などを見直すことにならないように注意しましょう。

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